3,8 millones de pisos sin ocupar

F.VICENTE / S.R.ARENES - Sevilla / Madrid -
El problema de la vivienda ha movilizado a las Administraciones públicas, que pretenden encontrar soluciones para facilitar el acceso el acceso de los ciudadanos a un bien indispensable, en un mercado tradicionalmente desequilibrado. Una de las grandes paradojas es que, a pesar de las necesidades, en España hay un número muy elevado de pisos vacíos.
Aunque no hay cifras oficiales recientes (las últimas facilitadas por el INE corresponden a 2001) se puede hacer una estimación sobre el total de pisos vacíos basada en la evolución del parque de viviendas. A finales de 2007, en España había 25,5 millones de viviendas. Si se mantiene la proporción de pisos desocupados de la estadística de 2001 (un 14,8%), se puede calcular que en la actualidad existen aproximadamente 3,8 millones de viviendas vacías.
Frente a esa cifra, los expertos consideran que la demanda actual de pisos es de 350.000 anuales, lo cual significa que hay diez viviendas desocupadas por cada una que se necesita.

Propietarios ante Hacienda
Ante esta realidad, algunos ayuntamientos y comunidades autónomas ha empezado a tomar medidas para forzar a los propietarios a sacar los pisos al mercado. Uno de los casos más representativos es el de Sevilla. Un millar de dueños de pisos de la capital andaluza desfilado ya ante los inspectores de Hacienda del Ayuntamiento para dilucidar si sus viviendas están vacías, y, si es así, cobrarles un recargo del 50% sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de los ejercicios 2004 a 2007. Son los mil contribuyentes con el valor catastral más alto de una lista elaborada por los técnicos municipales tras cruzar sus datos del IBI con los del padrón.
"Es una decisión política de este Ayuntamiento, que es de izquierdas", asegura a Público Manuel Enrique Llorente, director general de Hacienda de la corporación local. Una decisión que reportará medio millón de euros extra a las arcas del Ayuntamiento hispalense.
La medida que aplica ahora la coalición PSOE-IU que gobierna la capital andaluza surgió de la modificación de la Ley de Haciendas Locales de 1988 llevada a cabo por el Gobierno Aznar en la Ley de Acompañamiento de los presupuestos de 2002. En ella se permitía gravar los pisos vacíos, pero se decía también que se haría según una ley que se desarrollaría reglamentariamente. Y ahí es donde está la polémica. Para unos, eso significa que le corresponde al Estado desarrollar el reglamento. Para otros, entre ellos el gobierno municipal de Sevilla, una ordenanza municipal sirve como reglamento.
En 2003 se publicó ya la primera ordenanza fiscal regulando el recargo en Sevilla, y se ha seguido incluyendo en los ejercicios sucesivos. " Y que sepamos" dice Pérez Royo, "nadie ha impugnado las ordenanzas ante el Contencioso Administrativo".

Polémica jurídica
Desde la primera ordenanza aprobada, se afirma que son los titulares de los inmuebles los que están obligados a "comunicar al Ayuntamiento esa situación" de piso vacío. Es esta disposición la que ha servido de base a la Hacienda municipal para abrir ahora ese millar de expedientes.
La medida de recargar el IBI de las viviendas no ocupadas genera una fuerte polémica jurídica. "El Ayuntamiento entiende que con la legislación actual está plenamente habilitado para determinar si un piso esta vacío", afirma Llorente, pero su propio jefe de Inspección, el catedrático de Derecho Financiero de la Universidad de Sevilla, Ignacio Pérez Royo, reconoce que está en discusión "si le corresponde a las administraciones locales o al Estado reglamentar lo que se entiende por vivienda vacía".
Ésa es la clave que está parando otras iniciativas. Otro obstáculo es la indeterminación para definir qué es una vivienda vacía de forma homogénea en todo el territorio, explican fuentes de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP).
Cáceres es la única capital que cobra el recargo desde 2004. El alcalde de Madrid lo retiró ante la oposición que provocó.

Euskadi y Catalunya
En enero de 2007, el Parlamento vasco aprobó una propuesta instando al Gobierno vasco y a las diputaciones forales a penalizar los pisos vacíos con un recargo en su IBI.
También el Parlamento de Catalunya aprobó una Ley de Vivienda que permite expropiar pisos en las grandes ciudades que lleven mucho tiempo vacíos. A partir de ahí, ambos gobiernos, empezaron a jugar con la idea de cobrar un canon fijo por piso vacío. Pero al final, ante las dudas jurídicas, sus iniciativas de penalizar los pisos vacíos están paradas.
En este debate, el Ministerio de Vivienda no se plantea una medida similar a la expropiación forzosa de pisos. Fuentes del Ministerio dicen que la política se centra en reforzar los incentivos para que los dueños de pisos vacíos los pongan en alquiler. Ya aprobó en enero ampliar las condiciones de la ayuda de 6.000 euros, además de medidas fiscales. Ahora, prepara una reforma legal para agilizar los desahucios.

Cruzada europea contra las casas vacías

DANIEL AYLLÓN - Madrid -
El Ayuntamiento de Nimega (Holanda) ofrece alquileres gratuitos de pisos privados. Y no es el único. La legislación de Holanda permite la okupación de las casas vacías cuando llevan más de un año deshabitadas y sus propietarios prefieren cederlas de forma gratuita (con la mediación de la Administración) antes que encontrarse cualquier día con un inquilino sorpresa. Cuando esto ocurre, el dueño es el que tiene que demostrar que su inmueble no llevaba más de 12 meses deshabitado si quiere echar a los intrusos.
En Suecia, la batalla contra los pisos vacíos es más contundente todavía: para evitar que aumente el parque de viviendas vacías, se potencia su alquiler y, como última opción, se derriban. El país escandinavo se apoya en la premisa de que cada vivienda privada vacía incrementa el precio del alquiler protegido, lo que provoca un mayor desembolso de las arcas públicas. Así, si se minimiza el número de viviendas vacías, se reduce el desembolso público. Además, el Estado tiene casas de propiedad compartida con los inquilinos para controlar su precio, informa Niklas Almesjö.
Con este tipo de políticas, Holanda y Suecia han logrado mantener dos de las tasas más bajas de desocupación de las Unión Europea (UE), ambas cercanas al 2%.

Más vivienda social
Pero la mano dura también es frecuente en otros países como Reino Unido, Italia, Francia, Dinamarca o Alemania. Además, excepto Italia, estos países cuentan con potentes parques de vivienda de alquiler, sobre todo de carácter social.
En Alemania, se obliga a la rehabilitación de las viviendas y, en los municipios con más del 10% de hogares desocupados, la Administración también derruye los que no se pueden alquilar.
Las leyes francesa, italiana y británica añaden un rosario de penalizaciones para los dueños de viviendas vacías. En Francia, en las ciudades de más de 200.000 habitantes con una tasa de casas desocupadas superior a la media, población en crecimiento y menos oferta que demanda, la tasa de penalización es del 10% del precio del inmueble el primer año, 12,5% el segundo y el 15% el tercero y sucesivos. "En tres años, el Gobierno te cobra casi el 40% del valor de la vivienda", dice Javier Burón, consejero de Vivienda del País Vasco.
Por último, el Gobierno de Dinamarca impone desde hace más de 50 años multas para los propietarios de viviendas que lleven más de seis semanas vacías. Apenas 45 días. Las multas llegan incluso por no informar al Ayuntamiento de que el domicilio lleva seis semanas vacío.

La experiencia americana
Fuera de la UE hay otras ciudades como Altanta (EEUU) en la que los inquilinos no sólo no pagan, sino que cobran por vivir en casas ajenas. En algunos de sus barrios más degradados, los especuladores dan cobijo pagado a personas sin hogar para evitar las sanciones por tener casas vacías, según informa el semanario británico The Economist. Además, en Cleveland y Baltimore (como en Alemania y Suecia) también se derriban casas desocupadas. Son las medidas más severas para un problema global.

PÚBLICO, Lunes 14 de julio de 2008

Imagen: Público