El impago de la cuota hipotecaria desencadena un procedimiento judicial costoso y arrastra a los avalistasINMACULADA DE LA VEGA - Madrid - 02/11/2007
Una mentira peligrosa. Juan Pablo firmó una hipoteca por mayor cuantía que la de la escritura de compraventa, que a su vez era muy inferior al precio pagado. Al dejar de pagar su cuota, además de quedarse sin casa, tendrá que pagar el 18% de la diferencia entre el precio de subasta y el que figura en la escritura más los gastos, en concepto de ganancia patrimonial. Y si se detecta fraude fiscal, se arriesga a una sanción importante. A dormir al raso, arropado por las deudas.
Lysa avaló a Amit con su propia vivienda. A cambio, él le avalaría a ella, pero a la hora de la verdad la caja de ahorros consideró que este pequeño comerciante tenía asumido demasiado riesgo y no se lo permitió. Lysa tiene que contar con él, pero no como esperaba: problemas de salud han impedido que Amit pague. Y ella, como avalista, a su hipoteca suma la de su compatriota y un procedimiento judicial abierto.
Hay quien se sabe todos los trucos. Éste parecía brillante y cuando algo brilla se oculta el riesgo. Les animaron en la propia agencia inmobiliaria a meterse en la compra con un contrato privado manipulado, con un precio muy superior al real para conseguir un préstamo y tasación que, además de pagar el inmueble, les permitiera comprar un coche de segunda mano y amueblar. Sólo hacía falta que le avalaran sus padres y dos de sus hermanos. Álex y Sara, con una economía más que modesta, se metieron en un piso de 180.000 euros. La hipoteca ascendía a 250.000. Ellos y quien les atendió en la entidad financiera debieron pensar que el precio de los pisos no baja nunca. Ahora no podrían venderlo por más de 150.000 euros. ¿Y el resto, de dónde lo sacarán? Son hijos de la alegría de la revalorización que parecía sin fin, entre los que no han calado las llamadas a la prudencia del Banco de España.
Para comprarse la vivienda protegida, el director de la sucursal de Vallecas, casi un vecino más, ha concedido una hipoteca por encima del precio básico a Paco. Escriturada por 120.000 euros, se hipotecó y pagó por 210.354 en lugar de, como el resto de los pisos, por el del módulo. Si se tiene que ejecutar responderá por el monto de la hipoteca y se evidenciará que vendedor y comprador han cometido fraude.
Son algunos platos rotos. Ejemplos de quienes participaron de la euforia del momento pasado sin respaldo. Aunque la morosidad española apenas supera el medio punto -la mitad que la media europea-, tal porcentaje habla de volumen y no de Juan Pablo ni de los demás a quienes poco les importa que las entidades financieras españolas presenten los ratios de eficiencia más altos de la UE y los niveles más elevados de provisión contra créditos dudosos. O que, frente a EE UU, donde el 50% de las hipotecas lo conceden entidades sin regularizar, aquí se cuente con el respaldo de tasadores que rinden cuentas ante el Banco de España.
De momento, a las oficinas de información de vivienda no llegan ejecuciones de hipotecas sino peticiones de ayuda para alquilar o vender la casa con urgencia. Son quienes pidieron hipotecas después de 2002. Algunos empezaron pagando 600 euros y ahora se enfrentan a una cuota de 1.000. Y a los bancos lo que llegan son propuestas de renegociación. Que sean pocas las que acaban en ejecución por impago no resta dramatismo a las situaciones descritas, resultado de una concatenación de hechos, actitudes y falsas creencias. Incluso a quien se hipotecó por el 70% del valor real, el impago de la hipoteca puede suponerle mucho más que quedarse sin casa.
El consejo para quien entrevea dificultades es que vaya urgentemente a renegociar a la entidad financiera, tan interesada como el deudor en solucionar el problema. "El banco intenta recuperar la deuda antes que iniciar un procedimiento judicial que puede acabar en subasta y prolongarse entre nueve meses y un año medio. Por eso tenderá a alargar el plazo o renegociar las condiciones", según una entidad. La abogada Victoria Plazuelo, de Núñez & Plazuelo, aconseja asesoramiento profesional, considerando que el banco sería parte interesada. "Las entidades no suelen explicar que al firmar una hipoteca se pacta que si hay impago, en lugar de pagar el Euríbor más un 5% TAE anual de media, se empieza a pagar automáticamente de un 24% a un 27% TAE anual y no sobre lo impagado sino sobre el montante total de la hipoteca".
Si se trata de la primera vez y es vivienda habitual se permite consignar las cantidades adeudadas más intereses de demora y se archiva el procedimiento (con costas). De lo contrario tendrá que sumar las costas del procedimiento judicial de ejecución de la hipoteca a los intereses y/o comisiones de demora y las cuotas adeudadas. En el caso de Madrid se estima que los costes de abogado y procurador para una hipoteca de 200.000 euros ascendería a 17.000 euros. Plazuelo, del Colegio de Abogados de Madrid, ciñéndose a las costas de abogado, indica que un procedimiento de 240.000 euros supone unos 22.000 euros más IVA en primera instancia, a lo que hay que sumar 11.000 si se recurre en apelación.
No incluye honorarios de procuradores o gastos registrales. A tener en cuenta que puede haber derecho a justicia gratuita, siempre y cuando se gane menos del doble del salario mínimo y dependiendo del patrimonio y de la liquidez que se tenga.
Hay quien se sabe todos los trucos. Éste parecía brillante y cuando algo brilla se oculta el riesgo. Les animaron en la propia agencia inmobiliaria a meterse en la compra con un contrato privado manipulado, con un precio muy superior al real para conseguir un préstamo y tasación que, además de pagar el inmueble, les permitiera comprar un coche de segunda mano y amueblar. Sólo hacía falta que le avalaran sus padres y dos de sus hermanos. Álex y Sara, con una economía más que modesta, se metieron en un piso de 180.000 euros. La hipoteca ascendía a 250.000. Ellos y quien les atendió en la entidad financiera debieron pensar que el precio de los pisos no baja nunca. Ahora no podrían venderlo por más de 150.000 euros. ¿Y el resto, de dónde lo sacarán? Son hijos de la alegría de la revalorización que parecía sin fin, entre los que no han calado las llamadas a la prudencia del Banco de España.
Para comprarse la vivienda protegida, el director de la sucursal de Vallecas, casi un vecino más, ha concedido una hipoteca por encima del precio básico a Paco. Escriturada por 120.000 euros, se hipotecó y pagó por 210.354 en lugar de, como el resto de los pisos, por el del módulo. Si se tiene que ejecutar responderá por el monto de la hipoteca y se evidenciará que vendedor y comprador han cometido fraude.
Son algunos platos rotos. Ejemplos de quienes participaron de la euforia del momento pasado sin respaldo. Aunque la morosidad española apenas supera el medio punto -la mitad que la media europea-, tal porcentaje habla de volumen y no de Juan Pablo ni de los demás a quienes poco les importa que las entidades financieras españolas presenten los ratios de eficiencia más altos de la UE y los niveles más elevados de provisión contra créditos dudosos. O que, frente a EE UU, donde el 50% de las hipotecas lo conceden entidades sin regularizar, aquí se cuente con el respaldo de tasadores que rinden cuentas ante el Banco de España.
De momento, a las oficinas de información de vivienda no llegan ejecuciones de hipotecas sino peticiones de ayuda para alquilar o vender la casa con urgencia. Son quienes pidieron hipotecas después de 2002. Algunos empezaron pagando 600 euros y ahora se enfrentan a una cuota de 1.000. Y a los bancos lo que llegan son propuestas de renegociación. Que sean pocas las que acaban en ejecución por impago no resta dramatismo a las situaciones descritas, resultado de una concatenación de hechos, actitudes y falsas creencias. Incluso a quien se hipotecó por el 70% del valor real, el impago de la hipoteca puede suponerle mucho más que quedarse sin casa.
El consejo para quien entrevea dificultades es que vaya urgentemente a renegociar a la entidad financiera, tan interesada como el deudor en solucionar el problema. "El banco intenta recuperar la deuda antes que iniciar un procedimiento judicial que puede acabar en subasta y prolongarse entre nueve meses y un año medio. Por eso tenderá a alargar el plazo o renegociar las condiciones", según una entidad. La abogada Victoria Plazuelo, de Núñez & Plazuelo, aconseja asesoramiento profesional, considerando que el banco sería parte interesada. "Las entidades no suelen explicar que al firmar una hipoteca se pacta que si hay impago, en lugar de pagar el Euríbor más un 5% TAE anual de media, se empieza a pagar automáticamente de un 24% a un 27% TAE anual y no sobre lo impagado sino sobre el montante total de la hipoteca".
Si se trata de la primera vez y es vivienda habitual se permite consignar las cantidades adeudadas más intereses de demora y se archiva el procedimiento (con costas). De lo contrario tendrá que sumar las costas del procedimiento judicial de ejecución de la hipoteca a los intereses y/o comisiones de demora y las cuotas adeudadas. En el caso de Madrid se estima que los costes de abogado y procurador para una hipoteca de 200.000 euros ascendería a 17.000 euros. Plazuelo, del Colegio de Abogados de Madrid, ciñéndose a las costas de abogado, indica que un procedimiento de 240.000 euros supone unos 22.000 euros más IVA en primera instancia, a lo que hay que sumar 11.000 si se recurre en apelación.
No incluye honorarios de procuradores o gastos registrales. A tener en cuenta que puede haber derecho a justicia gratuita, siempre y cuando se gane menos del doble del salario mínimo y dependiendo del patrimonio y de la liquidez que se tenga.
Intereses por impago
Fernando Herrero, de la Asociación de Usuarios de Bancas, Cajas de Ahorro y Seguros (ADICAE) plantea que, en cuanto a los intereses de demora, el consumidor que considere que hay usura tiene que ir a un juzgado a demandarlo. Según Plazuelo es muy difícil conseguirlo, "actualmente se pactan intereses del 24% y el 27% en caso de impago y no se considera usura".
Herrero apunta que, tras la burbuja inmobiliaria empieza a haber decenas de miles de familias que no pueden pagar la cuota con el riesgo de que los precios hayan caído a menos del importe del préstamo. Critica las sobretasaciones y las hipotecas revolving o crédito hipotecario que permite volver a disponer del dinero amortizado. Y que se complemente el 80%del valor del inmueble con un préstamo personal que permite llegar al 100%. "Facilidades que suponen un arma de doble filo, como que para abaratar la cuota se amplíen indiscriminadamente los plazos".
Ana Ceballo, de la Confederación ASGECO, dice que "hace 25 años las comisiones de control no permitían que el importe prestado fuera más allá del 30% de los ingresos, pero se ha dado más del 100% del valor del activo y por encima del 80% de los ingresos".
Herrero concluye que han inventado la "tercera era hipotecaria. En la primera se hacían hipotecas a 12 o 15 años a tipos del 14%-16%, luego fue el boom con el euro y bajos tipos de interés. Agotado ese mercado, aparecen nuevas fórmulas a 50 años con hipotecas que vinculan al cliente de por vida".
Por una ley de quiebra familiar
"A pesar de que la morosidad sea baja, necesitamos una ley de insolvencia (quiebra) familiar o de sobreendeudamiento, como la belga, alemana y francesa", indica Ana Ceballo, de la Confederación de Asociación General de Consumidores ASGECO. Hay un proyecto de ley que no verá la luz en esta legislatura. "Pedimos un juzgado, comisión o arbitraje porque ahora tenemos que recurrir a un concurso mercantil, caro y lento, pensado para las empresas y no para las familias". Según Inés Landín, directora del Registro de Economistas Forenses, hasta el momento 159 particulares se han acogido a este procedimiento concursal, que dista de ser barato. "Para una deuda de unos 30.000 euros se aplicaría el procedimiento concursal abreviado, lo que supone que la publicación en el Boletín Oficial del Estado importa unos 1.200 euros, a los que la familia tendría que sumar honorarios y aranceles de abogado, procurador y administrador concursal: unos 3.000 y 4.000 euros más". Afortunadamente, la abogada Victoria Plazuelo anota que las familias pueden solicitar justicia gratuita para instar el concurso.
Riesgo hipotecario 'made in Spain'
Fernando Herrero, de la organización de consumidores ADICAE, habla de una crisis hipotecaria larvada en España porque las agencias de reunificación y de intermediación de créditos permiten una escapatoria temporal. "Hay entre 7.000 y 10.000 operando con un volumen de unos 3.500 millones de euros durante 2006 a tipos de interés de hasta un 12%". En su opinión, algunos clientes desconocen los gastos de comisiones (la reunificadora cobra hasta el7% de la deuda), de cancelación anticipada de deuda, de tasación de inmueble, por apertura del nuevo préstamo hipotecario, etcétera. Denuncia que el Ministerio de Economía en un anteproyecto de ley deja su control a las administraciones de Sanidad y Consumo en lugar de al Banco de España, como el esto de entidades financieras.Recuerdan a las entidades estadounidenses que suscriben hipotecas subprime (alto riesgo) buscando antes la comisión que la solvencia, según Herrero. "En 2006, un tercio de las hipotecas fue canalizado a través de estas empresas que han aumentado en un 30% su clientela, y al menos el 20% de la deuda que gestiona la de mayor volumen, Credit Service, son hipotecas de riesgo". María Dolores Sánchez, de Centre Finance, reivindica la figura del asesor especializado que, seleccionando el producto financiero más adecuado para el cliente, descarta la existencia de subprime en el sentido americano, al igual que José Ramón Torá, de Standard & Poor's España, para quien "entendiendo el término en un sentido muy amplio, como mucho alcanzaría al 2% del total". El notario Ignacio Navas Olóriz comparte la idea y recuerda que "el sistema jurídico preventivo español aporta garantías a la banca frente al impago".
Fernando Herrero, de la Asociación de Usuarios de Bancas, Cajas de Ahorro y Seguros (ADICAE) plantea que, en cuanto a los intereses de demora, el consumidor que considere que hay usura tiene que ir a un juzgado a demandarlo. Según Plazuelo es muy difícil conseguirlo, "actualmente se pactan intereses del 24% y el 27% en caso de impago y no se considera usura".
Herrero apunta que, tras la burbuja inmobiliaria empieza a haber decenas de miles de familias que no pueden pagar la cuota con el riesgo de que los precios hayan caído a menos del importe del préstamo. Critica las sobretasaciones y las hipotecas revolving o crédito hipotecario que permite volver a disponer del dinero amortizado. Y que se complemente el 80%del valor del inmueble con un préstamo personal que permite llegar al 100%. "Facilidades que suponen un arma de doble filo, como que para abaratar la cuota se amplíen indiscriminadamente los plazos".
Ana Ceballo, de la Confederación ASGECO, dice que "hace 25 años las comisiones de control no permitían que el importe prestado fuera más allá del 30% de los ingresos, pero se ha dado más del 100% del valor del activo y por encima del 80% de los ingresos".
Herrero concluye que han inventado la "tercera era hipotecaria. En la primera se hacían hipotecas a 12 o 15 años a tipos del 14%-16%, luego fue el boom con el euro y bajos tipos de interés. Agotado ese mercado, aparecen nuevas fórmulas a 50 años con hipotecas que vinculan al cliente de por vida".
Por una ley de quiebra familiar
"A pesar de que la morosidad sea baja, necesitamos una ley de insolvencia (quiebra) familiar o de sobreendeudamiento, como la belga, alemana y francesa", indica Ana Ceballo, de la Confederación de Asociación General de Consumidores ASGECO. Hay un proyecto de ley que no verá la luz en esta legislatura. "Pedimos un juzgado, comisión o arbitraje porque ahora tenemos que recurrir a un concurso mercantil, caro y lento, pensado para las empresas y no para las familias". Según Inés Landín, directora del Registro de Economistas Forenses, hasta el momento 159 particulares se han acogido a este procedimiento concursal, que dista de ser barato. "Para una deuda de unos 30.000 euros se aplicaría el procedimiento concursal abreviado, lo que supone que la publicación en el Boletín Oficial del Estado importa unos 1.200 euros, a los que la familia tendría que sumar honorarios y aranceles de abogado, procurador y administrador concursal: unos 3.000 y 4.000 euros más". Afortunadamente, la abogada Victoria Plazuelo anota que las familias pueden solicitar justicia gratuita para instar el concurso.
Riesgo hipotecario 'made in Spain'
Fernando Herrero, de la organización de consumidores ADICAE, habla de una crisis hipotecaria larvada en España porque las agencias de reunificación y de intermediación de créditos permiten una escapatoria temporal. "Hay entre 7.000 y 10.000 operando con un volumen de unos 3.500 millones de euros durante 2006 a tipos de interés de hasta un 12%". En su opinión, algunos clientes desconocen los gastos de comisiones (la reunificadora cobra hasta el7% de la deuda), de cancelación anticipada de deuda, de tasación de inmueble, por apertura del nuevo préstamo hipotecario, etcétera. Denuncia que el Ministerio de Economía en un anteproyecto de ley deja su control a las administraciones de Sanidad y Consumo en lugar de al Banco de España, como el esto de entidades financieras.Recuerdan a las entidades estadounidenses que suscriben hipotecas subprime (alto riesgo) buscando antes la comisión que la solvencia, según Herrero. "En 2006, un tercio de las hipotecas fue canalizado a través de estas empresas que han aumentado en un 30% su clientela, y al menos el 20% de la deuda que gestiona la de mayor volumen, Credit Service, son hipotecas de riesgo". María Dolores Sánchez, de Centre Finance, reivindica la figura del asesor especializado que, seleccionando el producto financiero más adecuado para el cliente, descarta la existencia de subprime en el sentido americano, al igual que José Ramón Torá, de Standard & Poor's España, para quien "entendiendo el término en un sentido muy amplio, como mucho alcanzaría al 2% del total". El notario Ignacio Navas Olóriz comparte la idea y recuerda que "el sistema jurídico preventivo español aporta garantías a la banca frente al impago".
EL PAÍS, VIERNES 2 DE NOVIEMBRE DE 2007
Imagen: El País
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