JUAN CARLOS MARTÍNEZLas inmobiliarias no van a esperar a las rebajas de enero para reducir el precio de las viviendas. No pueden. Tienen que intentar maquillar al cierre del ejercicio los paupérrimos resultados que han acumulado durante los tres primeros trimestres. Lo que se han negado a hacer a lo largo de todo el año (bajar los precios de una manera drástica), lo quieren hacer ahora, en las dos semanas que quedan antes del 31 de diciembre.
La medida resulta generalizada entre todas las empresas, cotizadas o no, y los descuentos, de todo tipo. Desde prácticamente insignificantes, de apenas dos o tres puntos porcentuales, a otros que superan ampliamente el 40%. Muy por encima de ese 30% que, según aseguraba la semana pasada el presidente de Afirma, Félix Abánades, ya había caído. "Es difícil que los precios caigan mucho más", concluía.
En ese mismo foro, organizado por Asprima, la patronal madrileña de promotores inmobiliarios, el presidente de Inmobiliaria Chamartín, Carlos Cutillas, manifestaba que los precios ya habían bajado lo suficiente y advertía que "no vamos a vender por debajo de la hipoteca porque, si no, el quebranto será mayor. Me conformaría con que alguien comprara al precio de la hipoteca contraída con la entidad financiera".
Palabras que la realidad del mercado se está encargando de tumbar en España y en otros países europeos, donde los precios también habían crecido de forma desmesurada, como el Reino Unido. En las mejores zonas de Londres, ni las propiedades más suntuosas, hasta ahora inmunes a la caída, se salvan de la quema. "Los precios en el centro de Londres han experimentado una caída durante ocho meses consecutivos hasta retroceder por encima del 14% en lo que va de año", asegura Liam Bailey, director de Residential Research, de la consultora Knight Frank.
Esa demanda desbocada y, en buena medida, ficticia por el alto porcentaje de compras especulativas, a la que hasta hace un par de años aludían los promotores -como si con ellos no fuera la cosa- como causante de que los precios se hubieran triplicado, es la misma que ahora, en lugar de adquirirlo todo, ha optado por no comprar nada. Si subieron lo que subieron entonces, ¿por qué no bajan ahora de la misma manera?, se preguntan muchos que quieren comprar pero no pueden. Victoria, una madrileña de 37 años, cuenta su experiencia: "Dicen que han bajado los precios, y algo sí, pero no lo suficiente, porque luego vas a un banco, a otro... Y todos lo mismo. Te piden tantas garantías que resulta imposible". Todos se quejan de la actitud de los bancos, tanto promotores como compradores. Y es lógico. Son las entidades financieras las que deben respaldar la compra con la concesión del crédito. Y no lo están haciendo. Estamos ante una espiral sin salida. No se otorgan hipotecas porque, con los precios actuales, a los potenciales clientes no les llega.
Anulaciones de contrato
Así que no queda otra que esperar a ver hasta dónde tienen que llegar esas rebajas para que bancos y cajas de ahorros financien las operaciones. Además, los últimos datos ofrecidos por el Banco de España no aventuran que la situación vaya a variar a corto y medio plazo. Más bien todo lo contrario, toda vez que, en términos absolutos y hasta el pasado mes de octubre, los créditos hipotecarios de dudoso cobro concedidos a empresas y particulares rozaban ya los 51.000 millones de euros de una cartera total de 1,78 billones de euros, el 2,86%.
Metrovacesa, la empresa ahora en manos de varias entidades financieras tras perder el control la familia Sanahuja, no se ha andado por las ramas. Hasta el último día del año ofrece un paquete de 99 pisos repartidos por 11 provincias con descuentos medios del 22%, llegando en algún caso hasta el 41%. La inmobiliaria reconoce, además, que se trata de viviendas procedentes de anulaciones de contrato, en la mayoría de los casos, de clientes a los que las entidades bancarias no les han otorgado el crédito para financiar la operación. En los primeros días de la oferta se han vendido 20 viviendas, según la información que ofrece en su página web. Lo que no se rebajan son las plazas de garaje y los cuartos trasteros.
Córdoba es una de las provincias en la que se han aplicado mayores descuentos, del 28% al 41%, en los cinco pisos ofertados en el Edificio Azarquiel. Allí se localiza uno de los inmuebles ya vendidos y el que incorpora el mayor descuento. Un ático de dos dormitorios, que estaba en 536.520 euros, se ofrece por 316.547. Casi 220.000 euros menos. Alicante, Barcelona y Málaga aglutinan casi la mitad de estos pisos rebajados. Y es precisamente la capital de la Costa del Sol donde, de momento, los compradores se están aprovechando más de los descuentos. Allí se han vendido dos pisos y un adosado. El unifamiliar, que estaba en 376.000 euros, se ha adquirido por 315.000 euros. La quinta vivienda vendida se ubica en la localidad castellonense de San Jorge, a la que se le aplicó una rebaja de 80.000 euros.
En la Comunidad de Madrid son sólo tres viviendas las incorporadas. Han quedado fuera de la oferta las ubicadas en las promociones de precio más elevado de la capital, tanto la del Parque de Berlín como la del Conde de Orgaz. En el Ensanche de Carabanchel, un piso que se vendía por 333.600 euros está ahora en 280.224, y a dos chalés en Valdemoro les ha aplicado descuentos superiores a 82.000 euros.
¿21 años de espera?
Reyal Urbis y Vallehermoso son otras de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa que también han querido sumarse a última hora a los descuentos. La presidida por Rafael Santamaría tiene en marcha desde el pasado 24 de noviembre y hasta el próximo 23 de diciembre una Bolsa de Oportunidad en la que ha incluido 96 inmuebles (viviendas y locales), un tercio de ellos localizados en la provincia de Barcelona, mientras que la promotora del Grupo SyV capitaliza la quinta subasta en Internet que organiza CB Richard Ellis, con 91 de los 129 productos ofertados. El pasado miércoles, unas horas antes del cierre de la puja, y a pesar de los descuentos de entre el 2% y el 46% aplicados, sólo se había ofertado por tres de las 91 viviendas.
Pero no sólo las empresas cotizadas echan mano de los descuentos para intentar reducir el cada vez mayor volumen de productos en stock. En la Comunidad de Madrid, un buen número de inmobiliarias se ha acogido a la propuesta del Gobierno regional de poner en el mercado viviendas libres a precio concertado, con rebajas del 20%. Fórmula a la que se sumaron las principales entidades bancarias, comprometiéndose a ofrecer créditos preferentes a tipo variable y fijo; los notarios, con una reducción del 10% de sus aranceles, y los registradores, dispuestos a cobrar la mitad por las notas simples. Casi dos meses después de ponerse en marcha la medida, los logros no resultan excesivamente esperanzadores. Sólo se han vendido ocho viviendas. O mejora el ritmo de ventas o, con esta cadencia, las 1.242 viviendas hasta ahora captadas tardarían en venderse 21 años. Conclusión: la rebaja, quizá, resulta insuficiente.
En ese mismo foro, organizado por Asprima, la patronal madrileña de promotores inmobiliarios, el presidente de Inmobiliaria Chamartín, Carlos Cutillas, manifestaba que los precios ya habían bajado lo suficiente y advertía que "no vamos a vender por debajo de la hipoteca porque, si no, el quebranto será mayor. Me conformaría con que alguien comprara al precio de la hipoteca contraída con la entidad financiera".
Palabras que la realidad del mercado se está encargando de tumbar en España y en otros países europeos, donde los precios también habían crecido de forma desmesurada, como el Reino Unido. En las mejores zonas de Londres, ni las propiedades más suntuosas, hasta ahora inmunes a la caída, se salvan de la quema. "Los precios en el centro de Londres han experimentado una caída durante ocho meses consecutivos hasta retroceder por encima del 14% en lo que va de año", asegura Liam Bailey, director de Residential Research, de la consultora Knight Frank.
Esa demanda desbocada y, en buena medida, ficticia por el alto porcentaje de compras especulativas, a la que hasta hace un par de años aludían los promotores -como si con ellos no fuera la cosa- como causante de que los precios se hubieran triplicado, es la misma que ahora, en lugar de adquirirlo todo, ha optado por no comprar nada. Si subieron lo que subieron entonces, ¿por qué no bajan ahora de la misma manera?, se preguntan muchos que quieren comprar pero no pueden. Victoria, una madrileña de 37 años, cuenta su experiencia: "Dicen que han bajado los precios, y algo sí, pero no lo suficiente, porque luego vas a un banco, a otro... Y todos lo mismo. Te piden tantas garantías que resulta imposible". Todos se quejan de la actitud de los bancos, tanto promotores como compradores. Y es lógico. Son las entidades financieras las que deben respaldar la compra con la concesión del crédito. Y no lo están haciendo. Estamos ante una espiral sin salida. No se otorgan hipotecas porque, con los precios actuales, a los potenciales clientes no les llega.
Anulaciones de contrato
Así que no queda otra que esperar a ver hasta dónde tienen que llegar esas rebajas para que bancos y cajas de ahorros financien las operaciones. Además, los últimos datos ofrecidos por el Banco de España no aventuran que la situación vaya a variar a corto y medio plazo. Más bien todo lo contrario, toda vez que, en términos absolutos y hasta el pasado mes de octubre, los créditos hipotecarios de dudoso cobro concedidos a empresas y particulares rozaban ya los 51.000 millones de euros de una cartera total de 1,78 billones de euros, el 2,86%.
Metrovacesa, la empresa ahora en manos de varias entidades financieras tras perder el control la familia Sanahuja, no se ha andado por las ramas. Hasta el último día del año ofrece un paquete de 99 pisos repartidos por 11 provincias con descuentos medios del 22%, llegando en algún caso hasta el 41%. La inmobiliaria reconoce, además, que se trata de viviendas procedentes de anulaciones de contrato, en la mayoría de los casos, de clientes a los que las entidades bancarias no les han otorgado el crédito para financiar la operación. En los primeros días de la oferta se han vendido 20 viviendas, según la información que ofrece en su página web. Lo que no se rebajan son las plazas de garaje y los cuartos trasteros.
Córdoba es una de las provincias en la que se han aplicado mayores descuentos, del 28% al 41%, en los cinco pisos ofertados en el Edificio Azarquiel. Allí se localiza uno de los inmuebles ya vendidos y el que incorpora el mayor descuento. Un ático de dos dormitorios, que estaba en 536.520 euros, se ofrece por 316.547. Casi 220.000 euros menos. Alicante, Barcelona y Málaga aglutinan casi la mitad de estos pisos rebajados. Y es precisamente la capital de la Costa del Sol donde, de momento, los compradores se están aprovechando más de los descuentos. Allí se han vendido dos pisos y un adosado. El unifamiliar, que estaba en 376.000 euros, se ha adquirido por 315.000 euros. La quinta vivienda vendida se ubica en la localidad castellonense de San Jorge, a la que se le aplicó una rebaja de 80.000 euros.
En la Comunidad de Madrid son sólo tres viviendas las incorporadas. Han quedado fuera de la oferta las ubicadas en las promociones de precio más elevado de la capital, tanto la del Parque de Berlín como la del Conde de Orgaz. En el Ensanche de Carabanchel, un piso que se vendía por 333.600 euros está ahora en 280.224, y a dos chalés en Valdemoro les ha aplicado descuentos superiores a 82.000 euros.
¿21 años de espera?
Reyal Urbis y Vallehermoso son otras de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa que también han querido sumarse a última hora a los descuentos. La presidida por Rafael Santamaría tiene en marcha desde el pasado 24 de noviembre y hasta el próximo 23 de diciembre una Bolsa de Oportunidad en la que ha incluido 96 inmuebles (viviendas y locales), un tercio de ellos localizados en la provincia de Barcelona, mientras que la promotora del Grupo SyV capitaliza la quinta subasta en Internet que organiza CB Richard Ellis, con 91 de los 129 productos ofertados. El pasado miércoles, unas horas antes del cierre de la puja, y a pesar de los descuentos de entre el 2% y el 46% aplicados, sólo se había ofertado por tres de las 91 viviendas.
Pero no sólo las empresas cotizadas echan mano de los descuentos para intentar reducir el cada vez mayor volumen de productos en stock. En la Comunidad de Madrid, un buen número de inmobiliarias se ha acogido a la propuesta del Gobierno regional de poner en el mercado viviendas libres a precio concertado, con rebajas del 20%. Fórmula a la que se sumaron las principales entidades bancarias, comprometiéndose a ofrecer créditos preferentes a tipo variable y fijo; los notarios, con una reducción del 10% de sus aranceles, y los registradores, dispuestos a cobrar la mitad por las notas simples. Casi dos meses después de ponerse en marcha la medida, los logros no resultan excesivamente esperanzadores. Sólo se han vendido ocho viviendas. O mejora el ritmo de ventas o, con esta cadencia, las 1.242 viviendas hasta ahora captadas tardarían en venderse 21 años. Conclusión: la rebaja, quizá, resulta insuficiente.
EL PAÍS, Viernes 19 de diciembre de 2008
