Primera sentencia que declara abusivas las 'cláusulas suelo' de las hipotecas

EP

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha dictado la primera sentencia en España que declara abusivas las cláusulas de suelo de las hipotecas, por lo que obliga a un banco y tres cajas de ahorros a eliminarlas y a abstenerse de utilizarlas en los sucesivos contratos.
"Declaro la nulidad, por abusivas, de las denominadas 'cláusulas de suelo' en los préstamos hipotecarios a interés variable con consumidores (...), dado el desfase apreciado de las mismas en relación a las cláusulas techo que las acompañan", según concluye la sentencia.
El juez Miguel Ángel Navarro explica que el abuso reside en el "evidente desfase" que existe entre los suelos y techos de los préstamos hipotecarios, que proporciona un beneficio al banco que carece de "reciprocidad en perjuicio del consumidor".
Así, la sentencia concluye que mientras el suelo de interés fijado señalado en las cláusulas "es asumible" por el usuario, el techo supone "sencillamente imposible", por su desproporcionalidad. "El tope máximo es tan alto que estadísticamente nunca se va a dar", concluye el juez.
"Es realista pensar, y razonable, que una variación sensible al alza por encima de tal suelo, y aún lejos del 12% o 15% del techo señalado, ni pudiera ser afrontada por nadie o muy pocos", según el dictamen, que se apoya en la Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994 sobre transparencia bancaria.
La cláusula de suelo fija un tope mínimo del porcentaje de intereses a pagar, lo que ha evitado que muchos usuarios se hayan beneficiado de la bajada del Euríbor, principal índice de referencia de en las hipotecas a tipo variable.
Además, el juez concluye que se trata de cláusulas que "aparecen integradas en una pluralidad de contratos" y que son "impuestas" por las entidades bancarias al usuario, quien "debe aceptarlas y adherirse a ellas si quiere el servicio" dentro de las cláusulas generales del préstamo hipotecario.
En este sentido, el juez concluye que en el proceso de firma de los contratos "no hay una negociación generalizada", sino que nacen de "actuaciones unilaterales de las entidades bancarias en función de diversos criterios de su absoluta discrecionalidad frutos de su política de captación de clientes".
La entidades condenadas son el BBVA, Caixa Galicia y Cajamar. La sentencia no es firme por lo que las entidades financieras podrán seguir incluyendo estas cláusulas hasta que se resuelvan los recursos de apelación por la Audiencia Provincial de Sevilla.
Sin embargo, la demandante, la asociación de consumidores Ausbanc, adelantó en rueda de prensa que solicitarán al juez la ejecución provisional de la sentencia.
Los representantes de Ausbanc también han pedido al Banco de España, a la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) y a la Asociación Española de Banca (AEB) que asuman el dictamen y obliguen a las entidades financieras a abstenerse de incluir estas prácticas para evitar la presentación de más demandas.

CADENA SER, Viernes 19 de octubre de 2010

El número de hipotecas bajó de nuevo en julio, y ya son más de dos años de descensos

EUROPA PRESS.
El número de hipotecas constituídas sobre viviendas ascendió a 58.995 el pasado mes de julio, lo que supone una caída del 19,1% respecto a hace un año y un descenso del 4,5% sobre el mes de junio, según la estadística de hipotecas publicada este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con este dato, son ya 25 los meses consecutivos en los que baja en tasa interanual el número de viviendas hipotecadas, aunque este mes la disminución ha sido ligeramente inferior a la de meses anteriores, con descensos superiores al 20% desde enero de 2008 (exceptuando abril de aquel año).
Asimismo, el descenso interanual de julio es superior al registrado en junio, mes en el que las viviendas con hipotecas disminuyeron un 10,8%.
En tasa intermensual (julio sobre junio), el número de viviendas con hipotecas cayó un 4,5%, mientras que en el acumulado del año, la caída de las hipotecas constituídas sobre viviendas alcanza el 29,7%.
De acuerdo con los datos del organismo estadístico, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas bajó un 16,5% en el séptimo mes del año en relación a igual mes de 2008, hasta situarse en 114.740 euros, cifra inferior en un 2,6% a la del pasado mes de junio. El capital prestado para este tipo de hipotecas superó los 6.760 millones de euros, con un descenso interanual del 41,4% y una subida mensual del 7%.

20 MINUTOS, Lunes 28 de septiembre de 2009

El Euríbor por los suelos provoca la mayor caída del coste de las hipotecas

LUIS DONCEL - Madrid -

En tiempos en los que el paro aumenta por millones y en los que pandemia se ha convertido en la palabra de moda, una buena noticia: el Euríbor todavía no encuentra suelo. El índice que condiciona el precio de las hipotecas cerrará este mes, como ya es habitual, en el mínimo de sus 10 años de vida. Se queda en el 1,77% a falta de los tres datos que quedan para finalizar el mes, que podrán modificar levemente este porcentaje.

Pero lo más significativo es la magnitud de la caída. Porque el Euríbor, que el año pasado llegó a su máximo al superar el 5,39%, ha caído en un año como no lo había hecho nunca, más de tres puntos porcentuales.
Y esto no es todo, porque las hipotecas van a seguir abaratándose gracias a dos efectos cruzados. Por una parte, a estas alturas del año pasado, el índice continuaba su carrera alcista. Por ello, la revisión de los próximos meses será ventajosa para los clientes de los bancos. Pero es que además, es casi seguro que el Banco Central Europeo anuncie el 7 de mayo un recorte, otro más, de los tipos de interés oficiales, que ahora están en el mínimo del 1,25%. Esta nueva bajada, que se espera que deje los tipos en el 1%, echará más leña para que el Euríbor continúe a la baja. Eso sí, el margen para las caídas es ya estrecho.
Los más beneficiados serán los que usen el nuevo Euríbor para revisar hipotecas a plazos largos. Así, una familia que tenga que devolver al banco 150.000 euros en 25 años se ahorrará tan sólo 249 euros mensuales. Es decir, casi 3.000 euros en los próximos 12 meses. Un 27,6% menos. Pero es que el ahorro de esa misma hipoteca que se revise con el dato de abril y con un plazo de devolución de 50 años llegará hasta el 41,5%. El ahorro sólo será inferior al 20% para las hipotecas a plazos cortos (una minoría) y también para las que tengan fijado por contrato algún tipo mínimo aplicable.
Los damnificados son los que esperen conseguir una ganga al contratar una hipoteca. Porque las entidades financieras no están trasladando la caída del Euríbor en toda su magnitud, y fijan unos diferenciales muy altos para los nuevos préstamos que conceden.
"Creemos que el Euríbor se va a seguir moderando, hasta llegar al 1,65% en septiembre. El recorrido a la baja es limitado porque el mercado ya ha descontado el recorte de los tipos de la próxima semana", asegura Sara Baliña, de Analistas Financieros.
El desplome del Euríbor no es la única consecuencia positiva de lo que ya se conoce como "gran recesión". La caída del precio de la vivienda, que tantos quebraderos de cabeza da a constructores y propietarios, ha logrado atemperar uno de los indicadores que más preocupaban en los años del boom inmobiliario.
Si hace sólo medio año una familia media tenía que destinar el 42,4% de sus ingresos brutos anuales para comprar un piso, este porcentaje ha caído en el primer trimestre de 2009 hasta el 34,1%, según el Banco de España, que en este cálculo tiene en cuenta las deducciones fiscales. Pobre consuelo si se tiene en cuenta que la proporción de renta necesaria se ha duplicado desde 1999.

EL PAÍS, Martes 28 de abril de 2009

El Euríbor hipotecario cerrará marzo en el 1,91%, el mínimo de su historia

LUIS DONCEL - Madrid

Los designios de la mayor crisis financiera en ocho décadas son inescrutables. El temor a prestarse dinero que invadió a las entidades financieras el año pasado disparó el Euríbor a niveles máximos. Meses después, la agresiva política monetaria que ha emprendido el Banco Central Europeo (BCE) ha desinflado el índice que condiciona el precio de la mayor parte de hipotecas hasta tumbarlo a ras de suelo.

Cerrará marzo en el 1,91% -el dato más bajo en los más de 10 años de historia del indicador- y todo apunta a que seguirá cayendo en los próximos meses. Aunque faltan todavía cuatro días para conocer el dato exacto, la variación será mínima. El índice hipotecario se halla con la media de los datos del Euríbor cada día del mes.
Las decisiones del guardián del euro, el francés Jean-Claude Trichet, repercutirán directamente en el bolsillo de los ciudadanos. Y de qué manera. Porque los que usen el dato de marzo para revisar su hipoteca se van a encontrar con unas rebajas como no habían visto nunca. Las familias con una hipoteca tipo -150.000 euros a devolver en 25 años con un diferencial del 0,5%- pagarán a partir de ahora 666 euros, con una rebaja de nada más y nada menos que 219 euros de los que desembolsaban hasta este momento. Es decir, si la revisión es anual, el ahorro de los próximos 12 meses llegará hasta los 2.628 euros, casi un 25% de la cuota.
Y esto no es todo. Porque aquellos que se endeudaron a muy largo plazo en los últimos años -práctica a la que los compradores de pisos se vieron obligados por culpa de los precios desorbitados- van a salir todavía más beneficiados. La caída del Euríbor de este mes supondrá un ahorro de casi el 38% para las hipotecas que se contrataron a 50 años (consultar gráfico).
La bajada que comenzó en septiembre del año pasado, con un Euríbor en el 5,38%, y que se ha intensificado en los últimos seis meses, va a continuar a lo largo de este año. No de una forma tan pronunciada como hasta ahora, pero sí constante, según las previsiones de los expertos.
Pablo Guijarro, de Analistas Financieros Internacionales, pronostica que el Euríbor continuará relajándose hasta llegar a un mínimo en torno al 1,6% a finales de 2009. Para 2010, cree que el índice se mantendrá estable. "Si se cumple nuestra previsión de que las medidas de los Gobiernos tendrán éxito y la economía se recuperará a finales de 2010, será entonces cuando el Euríbor vuelva a repuntar", pronostica.
Porque la clave de todo está en las palabras que llegan de Francfort, sede del BCE. Y todo apunta a que los tipos de interés caerán más allá del 1,5% actual hasta niveles insólitos, del 1% o del 0,75%.
Aparte de los tipos oficiales en el nivel mínimo desde el nacimiento del euro, también contribuye el alivio relativo de las tensiones financieras. Éste es el factor que explica las caídas del Euríbor de los últimos días. Porque, como explica Guijarro, "las expectativas de los tipos oficiales no han cambiado en los últimos tiempos; lo que ha influido es la reducción en las primas de riesgo del mercado interbancario".
"La fuerte contracción de la demanda unida a la ausencia de tensiones inflacionistas ha permitido que los bancos centrales rebajen de forma agresiva el precio del dinero. Esto, junto con la cierta relajación del mercado interbancario, ha provocado la caída del Euríbor", dice Alberto Moro, vicepresidente del Instituto Español de Analistas Financieros.
Y la última buena noticia para los hipotecados. Las rebajas de los próximos meses serán todavía mayores que esos más de 2.600 euros anuales de media, al compararse los tipos actuales con los momentos en que el Euríbor estuvo más alto en 2008.

EL PAÍS, Jueves 26 de marzo de 2009

La rebaja de tipos permitirá a las familias ahorrar 25.000 millones

AGENCIAS - Madrid

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha optado por mirar la botella medio llena y ha defendido las bondades del abaratamiento del Euríbor pese a los movimientos de los bancos por minimizar el impacto de esta bajada en sus créditos. Así, en grandes trazos, ha calculado que la caída de los tipos de interés a sus niveles más bajos en los últimos 50 años permitirá un ahorro familiar de hasta 25.000 millones de euros, así como un retroceso "a marchas forzadas" de la morosidad.

Durante una junta directiva celebrada en Granada, el presidente de la organización, Gregorio Mayayo, ha señalado, por el contrario, que el descenso en el precio del dinero no garantizará un repunte en la venta de viviendas a causa de la "ralentización de la economía y la amenaza del paro" que, según sus estimaciones, podría alcanzar los 5 millones desempleados.
La tasa interanual de crecimiento del saldo hipotecario gestionado alcanzó en 2008 el 4% con una cifra de 1.089.200 millones de euros, unos datos que coinciden con las últimas previsiones efectuadas por la propia asociación en las que pronosticaba un acelerado ajuste del mercado hipotecario. A pesar del fuerte deterioro de la actividad económica e inmobiliaria, el volumen de créditos concedido en el último año prácticamente es el mismo que los bancos concedieron en el año 2003 con un total de 762.700 préstamos formalizados hasta septiembre por un importe de 144.900 millones.
Caída de los tipos
Unos datos que se producen, a juicio de Mayayo, por el descenso continuado en los tipos, especialmente pronunciado en los últimos dos meses hasta alcanzar valores próximos a los mínimos históricos del mercado impulsados por el Banco Central Europeo (BCE) para reducir el estrés presupuestario de las familias y aumentar así su renta disponible. Éstas y otras circunstancias hacen que las personas que hayan adquirido una casa en los últimos 10 años vean "suavizadas" sus dificultades económicas y que quienes decidan comprar una casa dispongan de la "mayor y más variada oferta inmobiliaria de toda la historia reciente de España".
A pesar de ello, para Mayayo, esta bajada "atípica" de los tipos de interés no es el "estado natural de un mercado hipotecario maduro", ya que con ello se intenta hacer frente a la recesión económica, por lo que ha aconsejado a los futuros endeudados "máxima prudencia" y "blindarse frente al riesgo" al firmar sus hipotecas. Asimismo, para superar las dificultades económicas, el máximo responsable de la Asociación de Hipotecas ha apostado por una reforma legal que garantice una mayor coexistencia entre los tipos fijos y variables para acabar con el riesgo de interés estructural, así como un trato fiscal favorable para que se adquieran más inmuebles.
El Euríbor sigue a la baja
En este orden de cosas, el Euríbor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, se ha situado en tasa diaria en el 1,932%, el nivel más bajo desde hace seis años, con lo que se afianza en su tendencia bajista y coloca su tasa mensual en el 1,973%, la más baja de la historia. Este indicador, que se establece a partir del interés al que los bancos se prestan dinero entre sí, rompió la barrera del 2% por primera vez en su historia un día antes de que el instituto emisor bajara los tipos de interés.
En caso de que el Euríbor cerrase marzo por debajo del 2%, las hipotecas podrían registrar una caída mensual de unos 175 euros y de 2.100 euros al año. En concreto, para una hipoteca medio de 116.724 euros, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), con un plazo de 25 años y un diferencial de 0,75 puntos, los usuarios pagarían unos 532 euros al mes, frente a los 705 euros que pagaban hace un año, cuando el Euríbor estaba en la tasa del 4,590%.
No obstante, la bajada del Euríbor no parece beneficiar a quienes suscriben nuevas hipotecas, ya que en los últimos meses se ha ampliado la brecha media entre el indicador y los intereses que cobran las entidades financieras por los nuevos créditos, según se desprende de los datos del Banco de España.

EL PAÍS, Miércoles 11 de marzo de 2009

La banca obliga a los embargados a pagar la devaluación de su vivienda

LLUÍS PELLICER - Barcelona -

Los excesos se pagan. España no ha desarrollado un amplio mercado hipotecario fuera del balance de la banca y del control regulatorio, como EE UU. Pero organizaciones de consumidores sí denunciaron durante el boom la laxitud de las entidades financieras en la concesión de hipotecas, así como prácticas que consideraron, cuanto menos, abusivas. A miles de ciudadanos, por ejemplo, hoy no les basta con devolver las llaves de su casa para cancelar la hipoteca. El piso ha perdido valor, y además de entregar su vivienda, deben cubrir con el resto de su patrimonio la parte que el banco no podrá recuperar con el piso.

Stalin Pérez compró hace tres años un piso en Villa de Vallecas (Madrid). Su banco le dio un préstamo de 244.000 euros. Este ecuatoriano de 36 años el año pasado se quedó en paro. Vendió el negocio que tenía, pero no fue suficiente. El banco le embargó el piso. "Me dijeron que no bastaba, que la vivienda había perdido valor y que lo subastaban por 150.000 euros. Y que la diferencia la debía pagar yo", afirma.
Fuentes bancarias consultadas se remiten a la ley. "En España no sucede como en EE UU. Allí el cliente entrega el piso y se cancela su hipoteca. Aquí debe responder con el resto de su patrimonio", afirman. Desde la Asociación Hipotecaria explican que el banco puede recuperar el impago por vía hipotecaria o judicial, aunque lo más habitual es el "procedimiento hipotecario". "En caso de no ser suficiente el valor del bien ejecutado para pagar la deuda, puede recurrir a completar el cobro con cargo a otros bienes patrimoniales del deudor", añaden.
El directivo de una caja catalana dice que esta práctica "ocurre poco", pero abogados y consumidores opinan lo contrario. "Varias entidades realizan daciones en pago, se quedan con el piso y cancelan la hipoteca. Pero el tasador, en ocasiones el mismo que la valoró antes, fija que la vivienda vale menos. Y la diferencia debe cubrirla el deudor con otro crédito", dice la abogada de Col·lectiu Ronda, Montse Serrano.
Un grupo de familias barcelonesas se ha agrupado en la asociación Afectados por la Hipoteca, que denuncia estas ejecuciones. Su portavoz, Ada Colau, exige a las administraciones que obliguen a la banca a renunciar a parte de la deuda para que el afectado pueda quedarse con el piso a precio de vivienda protegida.
El presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, recuerda que hace dos años "las entidades daban hipotecas por más del 80% del valor de tasación para que se pudieran cubrir otros gastos". "La valoración estaba inflada y ahora está muy rebajada. Y eso lleva a estos casos", asegura. Según Adicae, el 65% de las entidades daba hace apenas un año préstamos por encima del 80% del valor de tasación.
Los registradores también se emplean a fondo contra los excesos hipotecarios. Fuentes de este colectivo explican que en época de crisis afloran los créditos con cláusulas abusivas, puesto que ahora es cuando se ejecutan. Un registrador catalán agrega que, ante el cierre del grifo del crédito, recibe más hipotecas de entidades de usura. "El 99% de las hipotecas que llegan las dan cajas y bancos, y sólo un 1% son de casas de usura. En cambio, la mitad de los procedimientos de ejecución proceden de usureros", asegura.
Otro registrador lo confirma: "Pulimos el 100% de las hipotecas". Aun así, la Dirección General de los Registros y del Notariado consideró, en una resolución del año pasado, que los registradores no deben tocar los contenidos pactados entre las partes. El texto legal, recurrido por asociaciones de registradores y consumidores, se dictó tras una polémica hipoteca de la que una registradora de Falset (Tarragona) excluyó la conocida como necrocláusula. Según publicó el Boletín Oficial del Estado, la hipoteca, de Caja Madrid, fijaba como causa de vencimiento anticipado del préstamo la muerte del avalador, en este caso el suegro. "Insubsanable", determinó la registradora.

EL PAÍS, Martes 10 de marzo de 2009

El coste de las hipotecas registra la caída más pronunciada en una década

LUIS DONCEL - Madrid -

Familias y empresas se quejan de lo estricta que se ha vuelto la banca a la hora de conceder créditos. La mala noticia es para los que se acercan a una sucursal en busca de una hipoteca; pero los que ya tienen una se van a encontrar con una disminución en el precio de su préstamo como no habían visto en la última década.

El Euríbor lleva una carrera imparable hacia el suelo que le sitúa ya cerca de su mínimo histórico, que alcanzó hace seis años, cuando bajó del 2%. El Euríbor hipotecario cerrará febrero en el 2,135%, según una estimación que puede alterarse en una milésima con el dato diario de hoy. Hace sólo un año estaba en el 4,349%
La de febrero es la mayor caída anual desde que, a principios de 1999, cuando empezó a circular la moneda común, se creara el Euríbor. Si se toma como referencia el Míbor, antecesor del índice que fijan los bancos y cajas europeos más importantes, hay que remontarse a mayo de 1997 para encontrar un desplome de este calibre.
El ahorro en la cuota será mayor cuanto más largo sea el plazo de la hipoteca. Una familia que revise con el dato de febrero un crédito tipo de 150.000 euros a pagar en 25 años con un diferencial de 0,5 puntos se llevará el alegrón de ahorrarse 181 euros mensuales en su cuota hipotecaria. Es decir, 2.172 euros anuales que podrá destinar a otros usos.
Pero el ahorro puede ser aún mayor. Porque los que pidieron préstamos a más largo plazo pueden llegar a rebajar su cuota mucho más. Por ejemplo, un préstamo a 50 años será ahora un 32% más barato. La caída del Euríbor se convierte así en una de las pocas vías de escape que encuentran las familias y empresas de una economía en horas bajas como es la española.
Tras muchas resistencias, el Banco Central Europeo se decidió a relajar la política monetaria. Acuciado por una economía en recesión y una inflación a la baja, en menos de dos años ha rebajado los tipos de interés del 4,25% al 2%. Éste es el motivo fundamental que ha arrastrado al Euríbor. En los últimos cinco meses, el índice sólo ha aumentado ligeramente un día. Además, el mercado prevé que Jean-Claude Trichet recorte este año todavía más los tipos, hasta el 1,5% o incluso el 1%, lo que haría pensar que todavía le queda algún recorrido a la baja al Euríbor. Pero desde luego, no tanto como hasta ahora.
Pero no sólo se abaratan. Cada vez se firman menos hipotecas y por un importe inferior. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2008 los bancos dieron 835.056 préstamos para vivienda, un 32,4% menos que el año anterior. Es la mayor caída anual desde la anterior crisis que se ensañó con la economía española, la de 1993.
El importe medio de estas hipotecas asciende ahora a casi 140.000 euros, el 6,2% menos que un año antes. Esta disminución es una prueba -otra más- de que los precios de la vivienda ya caen desde hace meses. Bancos y cajas prestaron el año pasado 116.724 millones de euros, un 36,6% menos que en 2007.
Al desplome en las hipotecas concedidas y el abaratamiento de los pisos, que varias fuentes cifran en torno al 20% para este año, se unen otros datos de los últimos días para completar un panorama desolador del ladrillo en España: los arquitectos concedieron en 2008 un 58% menos de licencias de obra nueva; y las 13 mayores inmobiliarias de España no iniciaron ni una sola casa en diciembre pasado.

EL PAÍS, Viernes 27 de febrero de 2009

El Euríbor pone fin a tres meses de bajada y sube al 2,085% en su cotización diaria

EUROPA PRESS - Madrid -

El Euríbor a doce meses ha subido hoy dos milésimas y se situó en el 2,085% en su cotización diaria, con lo que ha puesto fin a 91 sesiones consecutivas de descensos, una racha que comenzó el pasado 10 de octubre. El indicador más utilizado para calcular las cuotas de las hipotecas en España había ralentizado su bajada en las últimas semanas.

No obstante, a pesar del cambio de tendencia, la media de febrero se sitúa a falta de seis sesiones para que concluya el mes cerca del 2%, frente al 4,349% que marcó el mismo mes del año pasado, con lo que rebajará de todas maneras y de forma sustancial los préstamos hipotecarios que se revisen en las próximas semanas. En esta línea, el indicador no registra una media mensual tan baja desde aproximadamente julio de 2005, cuando se situó en el 2,168%.
El Euríbor comenzó su senda bajista, a la que hoy ha puesto fin, el pasado 10 de octubre, coincidiendo con la quiebra del banco privado estadounidense Lehman Brothers. Desde entonces, ha acumulado la mayor racha bajista de sus diez años de historia, una tendencia que fulminó los máximos históricos intradía alcanzados ese mismo mes, cuando llegó a situarse en el 5,526%.
El Euribor cerró el pasado mes de octubre en el 5,248%, por debajo del máximo histórico mensual de julio, del 5,393%, para a continuación caer en noviembre hasta el 4,350% y en diciembre, al 3,452%. Al mes siguiente, en enero, la tasa se situó en el 2,622%, con lo que las hipotecas contratadas un año antes por un importe medio de 150.000 euros experimentaron su mayor abaratamiento en cinco años con un alivio de aproximadamente 140 euros al mes, cerca de 1.600 euros al año.
Los analistas consultados pronostican que el indicador continuaría a la baja en los próximos meses, animado por la posible bajada de los tipos de interés que podría llevar a cabo el Banco Central Europeo (BCE) en su próxima reunión de marzo.

EL PAÍS, Jueves 19 de febrero de 2009

La concesión de créditos se endurece: ya piden dos avalistas para darte la hipoteca

RAQUEL ALCOLEA DÍAZ

A una pareja de "mileuristas" con contrato indefinido, pero con pocos ahorros, no le resultará fácil lograr una hipoteca sin avales (padres, hermanos, amigos,...).

Hace un año el hecho de incluir avalistas en el préstamo permitía obtener mejores condiciones. "Hoy lo habitual es que sólo concedan el crédito si una persona, o a veces dos, avala al deudor con nóminas y bienes", explican en Adicae (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorro y Seguros).

¿Soy solvente?

Cautela al endeudarte.

En líneas generales, si la cuota hipotecaria no supera el 30% de tus ingresos netos al mes y tienes un contrato de trabajo estable, no tendrías por qué tener problemas de financiación.

Algunas entidades son más flexibles.

"Es aconsejable comparar las ofertas hipotecarias, negociar con la entidad, demostrar tu solvencia y dejarte asesorar", explica Mónica Reinaldo, de la organización Adicae.

Cuidado con los avales "cruzados".

Se han dado casos entre el colectico de los inmigrantes en los que una misma persona avalaba dos propiedades. "Es un error con consecuencias graves", dicen en Adicae.

Limita los riesgos

Pagarás lo que el deudor deba.

Responderás con tus bienes presentes y futuros en el caso de que el titular del préstamo no cumpla con sus compromisos de pago.

Tu compromiso no debe ser "solidario".

Legálitas aconseja al avalista que no se obligue al pago de la deuda "solidariamente", sino "subsidiariamente". Así, sus bienes sólo corren peligro si no queda un solo bien de la persona a la que avaló.

Pero podrás exigir que te lo devuelva.

El fiador tiene derecho a reclamar al prestatario lo que ha pagado a la entidad en su lugar más los intereses de anticipo, según explican los asesores de Legálitas.

QUÉ, Jueves 5 de febrero de 2009

Alternativas a la subida de los créditos

I. DE LA VEGA

Hace dos años, Salvador Aguado se hipotecó. Trabajaba como comercial en una fábrica de colchones y sus ingresos mensuales oscilaban entre 3.000 y 5.000 euros, pero la empresa cerró sin previo aviso. "Como comercial surgen cosas, pero no con esa remuneración", explica.

Empezó pagando una cuota hipotecaria de 900 euros, pero había alcanzado los 1.100. A las dificultades laborales se sumó un divorcio. Fue entonces cuando el director de la sucursal de Caixa Catalunya en la que tenía la hipoteca le ofreció seguir en alquiler, tras intentar otras soluciones. Puede continuar en la casa pagando 650 euros al mes. "Como es con opción a compra, aunque la renta puede ser un poquito más alta que el precio de mercado, no tiras el dinero a la basura. Además, la caja paga el IBI y los gastos de la comunidad de propietarios y el dinero me servirá para la hipoteca", comenta Aguado, que vive en Valencia.
Otra operación similar y también reciente se ha cerrado en Madrid con una pareja de jóvenes ecuatorianos, Rubén P. y Patricia T., que llegaron hace siete años a España. Él ha trabajado como tapicero y ella realiza tareas domésticas. En septiembre de 2006 contrataron un préstamo. La cuota inicial, 1.100 euros. De partida, porque acabó en 1.418. La inestabilidad laboral llevó a una reducción de ingresos. Ahora, el alquiler mensual es de 675 euros. "Nos permite seguir en nuestra casa, en lugar de buscar un sitio donde ir".
Son dos ejemplos de transformación de la hipoteca en alquiler. Se trata de una dación en pago. El cliente entrega la vivienda a cambio de la deuda que no puede afrontar, pero continúa en alquiler a precios fijados de acuerdo con la tasación del inmueble, aunque con preferencia para recomprar la vivienda durante los cinco años prorrogables que dure el contrato de arrendamiento.
Es una de las fórmulas puestas en marcha por Caixa Catalunya para ayudar a los hipotecados en dificultades y se estrena en el mercado español. De 15 a 30 días se demora el cambio de situación, que debe solicitarse en las oficinas de la entidad. El propietario tiene, eso sí, que estar al corriente del pago del IBI y de los recibos de la comunidad de propietarios.
El alquiler es a precios de mercado o algo menor y entre un 40% y un 50% menor que la cuota hipotecaria, según la entidad financiera. El cliente tiene que abonar un depósito con el importe del alquiler del primer mes, la fianza y los gastos que cobra el agente de la propiedad inmobiliaria que gestiona el contrato.
Sin perder la propiedad
Antes de perder la propiedad hay otras opciones que esta caja de ahorros están aplicando, como ampliar el plazo de la hipoteca o cambiar a la denominada cuota creciente (menor al principio y progresiva con el tiempo) o acogerse al Programa Cuota Reducida. En éste, la entidad pacta un tipo de interés reducido para que la mensualidad sea más asequible o periodos de carencia en los que sólo paga intereses a tipo reducido.
Caixa Catalunya no es la única entidad que arbitra medidas para ayudar a quienes tienen dificultades con las hipotecas de forma programada, ya que la mayoría da respuestas individuales a sus clientes. CajaCanarias puso a comienzos de febrero en marcha el Programa Solidario, con ayudas directas para cubrir necesidades básicas y medidas financieras para familias con menor nivel de renta y/o desempleo. El objetivo es una reducción de hasta el 50% de la cuota hipotecaria a través de carencias, adaptar las cuotas, reunificar deudas o ampliar los plazos de los préstamos personales hasta 10 años y de los hipotecarios hasta los 40, así como moratoria en los compromisos de pago durante un año.
Desde finales de octubre, Cajastur deja en suspenso el pago del capital e intereses de las hipotecas durante dos años a clientes con dificultades. El requisito es que tengan contratada una hipoteca sobre vivienda libre habitual y domiciliadas sus nóminas.

EL PAÍS, Viernes 16 de enero de 2009

Las hipotecas tendrán en enero su mayor bajada en cinco años

EFE ELMUNDO.ES
MADRID.- El Euribor a 12 meses, el principal indicador para fijar el interés que pagan las hipotecas, ha sumado un nuevo descenso, lo que le permitirá cerrar diciembre en el 3,4% y anotarse su mayor caída interanual en cinco años.
A falta de dos jornadas para que termine el mes, el Euribor se colocó este lunes en el 3,126%, su nivel más bajo desde marzo de 2006, con lo que la media de diciembre bajó hasta el 3,49%.
Esa tasa es muy inferior al 4,793% marcado en diciembre del año pasado, una caída que no se veía desde mediados de 2003 y que rebajará sustancialmente los préstamos hipotecarios que se revisen con la referencia de diciembre.
En concreto, una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor experimentará una reducción de 115 euros al mes al pasar de 902 euros a 787 euros.
En el caso de préstamos de 300.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, la reducción mensual estará próxima a 240 euros al bajar de 1.664 euros hasta 1.423 euros.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la revisión de las hipotecas se realiza con el último dato del Euribor publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), normalmente alrededor del día 20 de cada mes. Por ello, las hipotecas revisadas antes de que se publique en el BOE el Euribor de diciembre, se actualizarán con el dato de noviembre.
Bajada de los tipos de interés
La caída del Euribor en diciembre en variación interanual se suma a la que ya se registró el pasado noviembre, lo que permitió que las hipotecas se abarataran por primera vez en 3 años.
El Euribor ha descendido de forma ininterrumpida desde mediados de octubre gracias a la política seguida por el Banco Central Europeo (BCE) de recorte de los tipos de interés en la eurozona para reactivar la economía y relajar el mercado interbancario, donde se calcula el indicador hipotecario.
Ese mercado no funciona todavía con normalidad a consecuencia de la crisis financiera desatada en agosto de 2007, que ha sembrado la desconfianza en las entidades financieras, que se niegan a prestarse entre sí.
Esa desconfianza disparó al Euribor a cotas máximas, por encima del 5,5% en cotización diaria y al 5,39% de media mensual (el pasado julio).
Los analistas consultados esperan que el indicador hipotecario continúe su tendencia bajista en las próximas semanas gracias a las medidas tomadas por el Banco Central Europeo (BCE), la Unión Europea (UE) y los gobiernos nacionales.
El analista de CM Capital Markets Jorge Lage espera, en concreto, que el Euribor se acerque sustancialmente al tipo oficial del dinero en la zona del euro (el 2,5%) al reducirse las tensiones interbancarias.

EL MUNDO, Martes 30 de diciembre de 2008

Imagen: El Mundo

Las hipotecas tendrán en enero su mayor bajada en siete años

EFE ELMUNDO.ES
MADRID.- El Euribor a 12 meses, el principal indicador para fijar el interés que pagan las hipotecas, ha sumado un nuevo descenso, lo que le permitirá cerrar diciembre en el 3,4% y anotarse su mayor caída interanual en siete años.
A falta de dos jornadas para que termine el mes, el Euribor se colocó este lunes en el 3,126%, su nivel más bajo desde marzo de 2006, con lo que la media de diciembre bajó hasta el 3,49%.
Esa tasa es muy inferior al 4,793% marcado en diciembre del año pasado, una caída que no se veía desde el cierre de 2001 y que rebajará sustancialmente los préstamos hipotecarios que se revisen con la referencia de diciembre.
En concreto, una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor experimentará una reducción de 115 euros al mes al pasar de 902 euros a 787 euros.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la revisión de las hipotecas se realiza con el último dato del Euribor publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), normalmente alrededor del día 20 de cada mes. Por ello, las hipotecas revisadas antes de que se publique en el BOE el Euribor de diciembre, se actualizarán con el dato de noviembre.

EL MUNDO, Lunes 29 de diciembre de 2008

El Euribor regalará rebajas del 30% en hipotecas de 2009

VIRGINIA ZAFRA - MADRID -
El Euribor ha sido en los dos últimos años ese ogro de los cuentos que repartía desgracias en todas las casas que visitaba. Por suerte para los cerca de cuatro millones de hogares hipotecados en España, ahora ha decidido convertirse en el protagonista bueno de la historia. Y como demostración de que ha cambiado de papel, en 2009 pretende registrar la caída más fuerte desde que nació en 1999. Se situará en el 2%, según las previsiones de los expertos, lo que implica que las facturas hipotecarias bajarán hasta los niveles de 2003. Quedarán así en el olvido las subidas que habían ahogado los presupuestos familiares en los dos últimos años.
Las predicciones de la evolución del Euribor se basan en el convencimiento que tienen los analistas de que el Banco Central Europeo (BCE) bajará el precio oficial del dinero al 1% en primavera. Situaría así los tipos en el nivel más bajo de su historia, pero todavía por encima del 0% en que los colocó la Reserva Federal de Estados Unidos la semana pasada.

El sueldo sube un 30%
Si el Euribor cumple las expectativas y alcanza el 2%, las cuotas mensuales de las hipotecas bajarán un 30% desde los máximos alcanzados en julio pasado con el indicador rozando el 5,4%. Será algo así como recibir una subida de sueldo del 30% de una sola vez. Uno de los mejores regalos monetarios que puede traer un año del que se esperan escasas buenas noticias, económicamente hablando.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) calcula que esa rebaja supondrá un ahorro de 20.000 millones de euros a los hipotecados en España, un dinero que los economistas confían que sirva para dinamizar el consumo. Por cada hipoteca de 150.000 euros, supone un ahorro de 286 euros en la cuota mensual, que se situará así en torno a 654 euros. El aguinaldo para todo el año será de 3.432 euros, con el que se pueden pagar más de cinco cuotas de la hipoteca.
De momento, los descensos que se han registrado en noviembre y en diciembre empezarán a llegar a los hogares en los próximos días. Y si se materializan los nuevos descensos esperados, lo previsible es que los hogares con revisión semestral reciban las mejores noticias en la primera mitad del año, mientras que los que tengan la actualización anual, notarán los mayores descensos en la segunda mitad.
Un gran respiro después de dos años en los que el Euribor ha puesto las cosas muy difíciles a miles de hogares ya endeudados y ha dejado sin posibilidad de hipotecarse a otros muchos que pretendían acceder a la primera vivienda. La AHE prevé que la bajada de final de 2008 y la adicional que vendrá en 2009 facilitará el acceso a nuevas hipotecas.
Ahora sólo queda por ver si las entidades financieras están dispuestas a que el cuento tenga un final feliz. Son ellas las que fijan el Euribor con los precios que se cobran en los préstamos que se hacen entre sí.

PÚBLICO, Viernes 26 de diciembre de 2008

Hipotecas hasta un 34% más baratas

LUIS DONCEL - Madrid -

Las campanadas que den comienzo a 2009 marcarán el fin de la pesadilla vivida por las familias que cargan con una hipoteca. El mal sueño ha durado estos tres años y medio en los que el Euríbor ha corrido desbocado desde el 2,1% de mediados de 2005 hasta su techo histórico del 5,39%, alcanzado en julio de este año.

Porque las buenas noticias no se limitan a que el índice que condiciona la mayoría de préstamos cerrara el pasado noviembre con una importantísima rebaja y que este mes vaya a ocurrir lo mismo. Es que la mayoría de analistas coinciden en que en el año que comienza en poco más de una semana el tipo hipotecario oscilará entre el 2,5% y el 3%.
Con una economía que necesita urgentemente algún rayo de optimismo, todos estos porcentajes tienen un efecto benéfico no sólo en los hogares que pagan al banco por el piso donde viven o por otros préstamos al consumo, sino en las empresas cuya deuda está ligada al Euríbor. Y los más beneficiados serán los que firmaron hipotecas a plazos más largos, ésas a las que la mayoría de familias se han visto abocadas en los últimos años por el disparatado incremento de los precios de la vivienda.
Pero vayamos a los ejemplos más rotundos. Los que firmaran un préstamo a 40 años y tengan que revisarlo en julio del próximo año se encontrarán con una cuota mensual un 34% inferior a la que pagaban hasta entonces -si el Euríbor ya ha caído hasta el 2,5%-, o una tampoco desdeñable caída del 29% -en el caso de que el índice todavía esté en el 3%-.
En dinero contante y sonante, esta rebaja supondría un ahorro en el entorno de los 250 euros mensuales para los que tengan una hipoteca media de 150.000 euros con un diferencial del 0,5%.
Esta rebaja caerá como agua bendita para los que se habían acostumbrado a pagar cada vez más al banco. Porque los que contrataron hipotecas a 40 años se dejaban el pasado mes de julio hasta un 60% más de lo que hacían tan sólo tres años atrás. Un golpe fenomenal para los presupuestos familiares que han visto cómo cada día se hacía más cuesta arriba llegar a fin de mes. De la mano de este encarecimiento ha llegado el importantísimo repunte de la morosidad en la banca. De los 600.000 millones de euros que debían las familias españolas a mediados de año por la compra de la vivienda, el 1,3% se consideraba de dudoso cobro. Este porcentaje era tan sólo un año atrás del 0,5%.
No todo el mundo verá rebajas tan sustanciosas. Pero si no hay ninguna sorpresa que haga que los bancos aumenten sus recelos a prestarse dinero entre sí -que es lo que al fin y al cabo marca el Euríbor-, las familias podrán destinar a otras necesidades entre un 9% y un 34% de lo que hasta ahora se dejaban en pagar el piso.
El que estas familias ahorren más o menos dinero dependerá en gran medida de cuándo tengan que revisar su préstamo. Porque en el año que ahora acaba el Euríbor se ha disparado y en los dos últimos meses ha caído en picado. Y mayor será la rebaja cuanto más alto estuviera el índice en el último mes en el que se hubiera actualizado la hipoteca.
El hombre que tiene en su mano que todos estos pronósticos se hagan realidad es Jean-Claude Trichet. El presidente del Banco Central Europeo (BCE) ya acometió a principios de mes la mayor bajada de tipos adoptada nunca por la institución que encabeza, dejando el precio oficial del dinero en el 2,5%.
Todos los analistas coinciden en que Trichet volverá a recortar los tipos a comienzos de 2009. La duda es si se conformará con el 2% o si, una vez disipado el peligro de la inflación y con la recesión ya instalada a sus anchas en Europa, tomará una decisión más agresiva al bajar los tipos hasta el 1,5%. A esta última hipótesis se apunta el Servicio de Estudios del BBVA, Analistas Financieros Internacionales y el consultor de la Reserva Federal Santiago Carbó.
Juan Iranzo, director del Instituto de Estudios Económicos, es de los que piensan que el BCE no debe ir tan lejos. "Aunque los problemas de inflación han desaparecido, los tipos no debería bajar más del 2%. Eso supondría unos tipos reales negativos, lo que favorecería la aparición de una nueva burbuja que, aunque ahora no la veamos, volvería a causar problemas en el futuro", señala.
Y a pesar de que el diferencial entre los tipos oficiales y el Euríbor sigue estando en máximos, los expertos apuntan que tenderá a reducirse en los próximos meses. "Ya hay indicios de que los bancos se están prestando más dinero entre sí, aunque el crédito interbancario actual es de un 45% inferior al de hace un año. Tenemos todo 2009 para volver a la normalidad", apunta Santiago Carbó.
De vuelta al presente, es seguro que el Euríbor de diciembre volverá a caer con fuerza, después de que el mes anterior registrara el mayor descenso en sus 10 años de vida. Faltan todavía ocho días laborables para conocer el dato definitivo, pero el índice hipotecario se situará este mes en torno al 3,4%. Otra alegría que traerán los Reyes a los que actualicen su préstamo en enero.

Un índice muy cuestionado
Cada mañana, 43 entidades financieras -casi todas europeas, entre ellos las españolas Santander, BBVA y la Confederación de Cajas de Ahorros- toman una decisión que repercute en el bolsillo de millones de ciudadanos. Fijan el precio al que se prestan dinero entre sí. De estas decisiones privadas se extrae el Euríbor diario. Y con la media de los datos de cada día se calcula el hipotecario, el índice que afecta directamente a familias y empresas.
Pero en los últimos meses han surgido voces que dudan de que el Euríbor sea el referente adecuado para fijar el precio de los préstamos. A las palabras del propio presidente del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet, que amenazó con mantener los tipos si el Euríbor no reflejaba lo suficiente las bajadas del precio del dinero, se unen los que dudan de su representatividad.
"Existe un diferencial excesivo entre los tipos oficiales y el Euríbor. Pero además crece el diferencial que las entidades cobran por prestar dinero", señala el consultor de la Reserva Federal de EE UU Santiago Carbó.
También se ha cuestionado al equivalente británico del Euríbor, el Líbor, en este año de tormentas financieras. Después de que los bancos británicos se quejaran de que algunos rivales podrían estar ocultando los precios reales a los que ofrecían dinero para no reconocer que otras entidades les trataban como si tuvieran problemas, la asociación británica de la banca respondió que controlaría más el proceso de fijación del Líbor.
Además, la Asociación de Bancos Europeos se vio obligada hace meses a desmentir una información que anunciaba un inminente cambio en el cálculo del Euríbor.
A pesar de las críticas, hoy por hoy parece difícil encontrar otro referente que cumpla el papel del Euríbor. El mayor problema es que no existe una alternativa clara y lo complejo que sería el proceso de sustitución.

EL PAÍS, Lunes 22 de diciembre de 2008

Trichet tira de las orejas a los bancos y amenaza con no rebajar los tipos de interés en enero

EUROPA PRESS - Londres

El presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean Claude Trichet, no se conforma con la actual evolución del Euríbor tras el recorte de tipos de la semana pasada y ha metido presión a los bancos dejando la puerta abierta a un mantenimiento del precio del dinero en los próximos meses. Concretamente, el economista, lejos de su habitual tono alambicado y prudente, ha insinuado hoy que el Consejo de Gobierno de la institución podría adoptar una posición más conservadora respecto a la política monetaria de la eurozona en su próxima reunión de enero a la espera de que los bancos comerciales trasladen a sus clientes los últimos recortes de tipos.

En una entrevista concedida a la cadena pública británica BBC, Trichet ha ido más alla de sus declaraciones de ayer en las que criticó que los tipos siguen "demasiado elevados" tras la decisión del BCE de reducir en 175 puntos básicos su tasa rectora desde el pasado 8 de octubre, y ha defendido que todavía "necesitan ser transmitidos a la economía real".
La autoridad monetaria ha rebajado los tipos de interés de la zona euro en 175 puntos básicos desde septiembre. Hace tres meses el precio del dinero en la eurozona estaba al 4,25%. Desde entonces, el BCE lo ha rebajado en tres ocasiones hasta el 2,5%. Además, Trichet recordó que el BCE ha intensificado en los últimos meses sus iniciativas de refinanciación para los bancos comerciales.
Por otro lado, el máximo responsable de política monetaria de la eurozona ha advertido de que los diferentes gobiernos de los estados miembros deben ser prudentes respecto al endeudamiento asumido, que no debería superar los acuerdos alcanzados en la UE y que, de hacerlo, podría perjudicar a la confianza.
En este sentido, Trichet ha afirmado que "si estás cerca del límite de lo que puedes hacer, puedes acabar perdiendo más si pierdes la confianza de lo que podrías ganar con ese gasto adicional". "Es importante respetar las reglas. Si aumentas demasiado tu endeudamiento podrías ser castigado por los mercados", ha dicho Trichet, quien, no obstante, ha recomendado que "aquellos que cuenten con margen de maniobra" actúen para hacer frente a las dificultades.

El Euríbor mantiene su ritmo de descenso y cae al 3,6%
El Euribor ha marcado hoy, tras más de cuarenta jornadas consecutivas de descensos, el 3,601%, con lo que la media mensual se sitúa ya en el 3,7%, la más baja desde septiembre de 2006. El indicador, el más utilizado para el cálculo de hipotecas, ha perdido en dos meses, desde el 9 de octubre, casi dos puntos porcentuales, al pasar del 5,512 al 3,610% de hoy, su mínima tasa intradía desde agosto de 2006.
No obstante estos recortes, que demuestran que la confianza regresa poco a poco al mercado del dinero, la normalidad dista mucho de haberse instalado en los mercados interbancarios, según admitió ayer el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet.
Trichet dijo ayer ante el Parlamento Europeo que los tipos interbancarios, y en concreto el Euribor, siguen "demasiado elevados", a pesar de los esfuerzos de la autoridad monetaria. El presidente del BCE recordó que el regulador ha recortado los tipos de interés en la zona Euro en 175 puntos básicos desde septiembre, hasta el 2,5%.

EL PAÍS, Martes 9 de diciembre de 2008

El Euribor diario por debajo de 4%

AGENCIAS

Los hipotecados toman aire. Por primera vez en los últimos os años, desde diciembre de 2006, el Euribor diario ha cotizado por debajo del 4%. Gracias a esta tendencia bajista que se prolonga ya durante más de un mes, el índice de referencia de la mayoría de las hiopotecas de nuestro país cerrará el mes de noviembre en el 4,3%.

Este nuevo recorte supondrá que los préstamos que se revisen en diciembre experimentarán reducciones en su cuota de cerca de 45€ al mes, o lo que es lo mismo, más de 500 € al años.

METRO, Viernes 28 de noviembre de 2008

Las hipotecas se abaratan por primera vez en tres años

VIRGINIA ZAFRA
Los ciudadanos podrán disfrutar en los próximos días de la bajada del Euribor de la que han oído hablar en el último mes y medio pero que nunca veían llegar a su factura mensual. El Euribor se situará de media en noviembre en el 4,34% –faltan dos sesiones para el cierre definitivo–,lo que supone un descenso de casi tres décimas respecto al mismo mes del año anterior. Esa variación, que es la que se tendrá en cuenta al hacer las revisiones anuales, supondrá un abaratamiento de unos 25 euros en una hipoteca de 150.000 euros, a 26 años y con un tipo de interés del Euribor más un diferencial de 0,5 puntos. En las actualizaciones semestrales, la rebaja será todavía mayor, con un descenso de unos 54 euros en la cuota mensual.
Esto es posible después de 34 sesiones consecutivas de bajadas del Euribor, que ayer se situó en el 4,004%, un nivel que no tocaba desde marzo de 2007. El descenso se inició el 9 de octubre, tras el anuncio de las medidas europeas de apoyo al sistema financiero y la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de bajar el precio oficial del dinero.

La venta de pisos cae un 27%
La compraventa de vivienda cayó en septiembre un 27% interanual, frente al 37% de agosto, aunque no mejora porque entre enero y septiembre el descenso fue del 28%, igual que hasta agosto, según datos del INE. Mientras, la hipoteca media descendió un 11%, hasta 133.755 euros, una cifra muy lejana a los 152.333 euros de agosto de 2007, cuando la crisis estaba lejos de notarse en las economías familiares y era incipiente en el sector inmobiliario.
Los expertos confían en que la caída del Euribor y del precio de la vivienda alienten en parte las compras, aunque también reconocen que las peores expectativas económicas y la previsión de aumento del paro dificultarán mucho la reactivación del sector inmobiliario.

PÚBLICO, Jueves 27 de noviembre de 2008

La Navidad se adelanta. Las hipotecas serán más baratas a partir de diciembre

Miguel Ángel Valero

Por fin, una alegría. Aunque todavía no se pueden lanzar la compañas al vuelo, porque faltan quince días para finalizar el mes, la media provisional de euribor tras situarse ayer la cotización diaria en el 4,355% invita al optimismo:4,584%.

Primero, porque el euribor encadena ya 26 jornadas laborales - no cotiza sábados, domingos ni festivos - de descensos consecutivos y nada parece indicar que esta tendencia vaya a truncarse. Todo lo contrario, que seguirá cuesta abajo.

Segundo, porque si noviembre termina con esta media, o con cualquiera inferior, el euribor se situará 0,023 puntos por debajo del 4,607% del mismo mes del ejercicio anterior.

Algo que no sucedía desde finales de 2005, con el consiguiente abaratamiento de las hipotecas. Aunque realmente sea más bien simbólico: unos 10 euros menos de cuota mensual - 120 euros menos al año - si termina el mes en el 4,5% de media y 50 euros - 600 euros anuales - si lo hace en el 4%.

Esto lo notará el cliente en la revisión del coste de su hipoteca si se produce después de que la media definitiva del euribor se publique en el BOE, generalmente a partir del día 15 de cada mes.

La media mensual provisional del uríbor en noviembre es la más naja desde febrero de 2007 (4,349%). Desde que comenzó el mes, el índice de referencia de las hipotecas ha bajado casi medio punto, 1,6 desde el 10 de octubre, con la acción concertada de bajada de tipos en medio mundo.

El euríbor puede seguir bajando alentado por los discursos de una nueva bajada de tipos por parte del BCE el primer jueves del próximo mes.

LA GACETA DEL FIN DE SEMANA, 15 y 16 de noviembre de 2008

El regreso forzado a la casa familiar

M. V. G. - Madrid -
El sueño de Arana Carrasco y Andrés Marcos lo ha truncado, por el momento, una hipoteca. Compraron su piso, hace unos tres años, en Mejorada del Campo (Madrid). Vivieron en él durante medio año, pero la subida del Euríbor y con él de su hipoteca ha acabado por devolverles a la realidad. Ahora, con 26 años, ella, y con 30, él, viven en casa de la madre de Arana. "Hemos tenido que comprar una habitación para los dos", comenta ella.
"Empezamos pagando por la hipoteca 550 euros en mayo de 2006. A partir de este mes tenemos que pagar 1.127 euros", explica Arana. En total, la hipoteca que firmaron a 40 años ascendía a 225.000 euros.
Arana, administrativo, y Andrés, técnico de sistemas informáticos, ganan poco más de 900 euros al mes cada uno. Si a la letra del piso, se suman los gastos de comunidad, los 278 euros mensuales que tienen que pagar por el crédito del coche o el seguro anual del automóvil (1.200 euros), poco más les queda para intentar llegar a fin de mes. Así que la solución por la que apostaron fue alquilar el inmueble. Les pagan 650 euros.
Han pensado vender el piso. Pero han tropezado con la caída de los precios de la vivienda y la falta de demanda. "Lo vendemos por lo que nos resta de hipoteca [224.000 euros]. Claro ahora el piso no lo vale. Se están vendiendo entre 154.000 y 164.000".

EL PAÍS, Domingo 2 de noviembre de 2008

Familias con la hipotecas al cuello

SANDRA LÓPEZ LETÓN

Hay unas 180.000 familias en España con problemas para pagar su hipoteca, y se calcula que en un plazo de 18 meses corren el riesgo de ser desalojadas si nadie lo remedia. Sus cuotas hipotecarias han aumentado hasta en un 80% en los últimos tres años, según la Asociación América, España, Solidaridad y Cooperación (Aesco). Más optimistas son en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), donde calculan que alrededor de 75.000 familias podrían perder sus casas.

Al margen de las cifras, ninguna de estas familias se podía imaginar que el tipo de interés que ahora domina sus vidas, el Euríbor, fuera a duplicar su nivel. Por no hablar de las deudas que arrastran por contratar préstamos personales para cubrir los costes de compraventa de la casa, seguros y comisiones de las inmobiliarias, e incluso para hacer reformas. Pero los bancos no perdonan.
El 60% de estas familias son españolas, jóvenes matrimonios y parejas de hecho. El 40% restante son inmigrantes, parte de los cinco millones de extranjeros "convocados por el crecimiento económico español y seducidos por las ofertas de cómprese su casa por menos de lo que cuesta un alquiler", señala Gustavo Fajardo Celis, abogado de Aesco.
Pero a diferencia de los españoles, los inmigrantes no tienen un colchón social para salir del bache. Los nacionales cuentan con la familia, generalmente padres avalistas que hoy pagan el 50% de la cuota hipotecaria. Se calcula que unos 200.000 inmigrantes han comprado vivienda en la época de bonanza económica y bajos tipos de interés. El 60% ha sido el colectivo de ecuatorianos. Y ahora son los más perjudicados. La mayoría se ha hipotecado por unos 180.000 euros y por un plazo de 30 años. "En sus países de origen no podían ni siquiera entrar en los bancos", dice el abogado Fajardo.

La tarjeta de crédito no es la solución
Españoles y extranjeros están sufriendo pérdidas del trabajo, reducción de salarios y algunas familias llevan más de siete meses sin poder comprar alimentos. Lo poco que entra en casa es para pagar la hipoteca. Algunas cuentan cómo están recurriendo a la tarjeta de crédito para completar la cuota hipotecaria, aunque saben que no es una solución.
La situación de Rosa María Afan es desesperada. Tiene 45 años, un hijo de ocho años y una casa en Móstoles que compró en 2005. Entre su pareja y ella ingresan 1.900 euros al mes. Su hipoteca, por valor de 230.000 euros, ha pasado de 750 euros a 1.490 euros en tres años. Sabía que había firmado una hipoteca creciente, con facilidades de pago al principio, pero no conocía las consecuencias. "Me dijeron que dentro de ocho años pagaría 1.000 euros". Además, la hipoteca de Rosa está avalada con la nómina de varios amigos.
No ha dejado de pagar ni una sola letra a costa de no tener dinero para comer. "Estoy pidiendo comida y dinero, no vamos a poder poner la calefacción y la luz la pago cuando puedo". De baja por una depresión, Rosa ha intentado renegociar las condiciones de su préstamo con Caja Madrid, pero ha sido imposible. Denuncia la cantidad de productos que tuvo que contratar: tres seguros de vida, un plan de pensiones, el seguro de la tarjeta, etcétera.
El problema está en los abusos reiterados que han cometido muchas entidades. Bancos y cajas han concedido créditos a familias que no reunían los requisitos de solvencia y por más del 100% del valor de tasación, denuncia la OCU.

Abusos reiterados

Ala asociación Aesco han recurrido 3.200 familias que no pueden hacer frente a la hipoteca, de las que 1.500 están en la Comunidad de Madrid. Piden ayuda y dicen que por encima de todo quieren pagar su casa. "Sólo queremos seguir pagando lo mismo que hace tres o cuatro años, antes de la subida de los intereses", dicen varios afectados. Todos ellos han constituido la Unión de Propietarios de Viviendas Familiares Hipotecadas Impagables (UPVFHI), impulsada por Aesco, que lucha para buscar una salida a la inminente pérdida de las viviendas y a "la persecución de las entidades para cobrar el resto del préstamo". Estamos hablando de unos 70.000 euros, porque "el dinero que se obtiene con la subasta de la casa cubre sólo el 60% de la deuda", señalan en Aesco.
Esta asociación ha llegado recientemente a un acuerdo con el Colegio de Abogados de Madrid para ofrecer a estas familias justicia gratuita y el nombramiento de abogado y procurador de oficio para la interposición del concurso voluntario de acreedores (establecer moratorias y negociaciones de pago con los bancos para que se arbitre una situación transitoria mientras duran las dificultades económicas). Ya hay 600 familias que han presentado las solicitudes, otras 900 preparan la documentación y hay una centena de letrados para la defensa de estas personas.
Son ya 150 las familias que han sido llevadas a un proceso de ejecución hipotecaria. Es el caso de Marisol Sarango, ecuatoriana con la nacionalidad española. La primera subasta es declarada desierta, por lo que el banco se queda con la vivienda y la cede a una inmobiliaria de su cuerda. Marisol es desalojada. Pero el precio de la venta judicial sólo ha cubierto entre un 40% y un 50% del préstamo hipotecario. Así, tanto el salario como cualquier ingreso de Marisol está siendo embargado. Tan sólo queda a salvo el salario mínimo interprofesional.
Otras familias tratan de negociar con el banco antes de que sea demasiado tarde. Rommy Orlando Loaiza tiene 27 años y lleva 14 en España. Está casado con la española Silvia Quiroga y tienen un hijo de ocho años. En 2005 compraron un piso, hipotecándose al 100%, y su primera letra fue de 970 euros mensuales. La agencia encargada de la compraventa, Tecnocasa, les cobró 35.000 euros por los servicios y les aseguró que en tres años la letra les subiría unos 100 euros. "Era montador de andamios eléctricos y echando horas llegaba a los 1.700 euros, así que pensé que podía asumirlo", dice Rommy.

Subidas e intereses
Pero al tercer mes la hipoteca comenzó a subir, hasta los 1.100 euros. Rommy lleva en paro cinco meses y su cuota es ahora de 1.700 euros, de los que 1.500 euros son intereses. Está pagando lo que puede, sus 800 euros de paro y parte de lo que gana Silvia, pero no les da. Han alquilado su casa y se han marchado a casa de sus padres.
"Es increíble que el Banco Central Europeo ponga a disposición de los triunfadores de la burbuja miles de millones de euros, pero nadie se ocupe de las víctimas de ese festín", señala Quiroga. Caja Madrid les ha propuesto pagar una cuota fija durante tres años de 1.300 euros, pero tampoco pueden hacer frente a esta cantidad. "Como ven que estoy pagando parte todavía no me han dado un ultimátum", indica Rommy.
Carmen Segura cuenta cómo, sin saberlo, ella y su familia se han convertido en avalistas del piso de su hija de 23 años. Un piso que en total tiene cinco avales. Hace cuatro años se compró una vivienda de 222.000 euros y Tecnocasa les indicó que el compromiso del aval era sólo por tres años. No era verdad. "Ahora yo y cuatro familiares somos copropietarios de un piso durante 25 años y no lo podemos pagar", dice Carmen. La hija de Carmen, con depresión y un bebé, empezó a pagar 960 euros y ahora la letra suma 1.450 euros. Hace seis meses que no pagan y deben ya 8.500 euros. Todos están en el fichero de morosos Asnef. La entidad financiera vuelve a ser Caja Madrid, cuya tasa de morosidad ha pasado del 0,7% al 3,57%, cifra muy superior a otras cajas. En sólo 12 meses sus créditos de dudoso cobro se han multiplicado por cinco.
Esta caja ha propuesto a Carmen y a su familia un único plazo fijo de 1.220 euros durante 40 años, pero saben que tampoco es una solución. De momento, ingresan en el banco entre 300 y 400 euros al mes y han alquilado dos habitaciones de su casa por 500 euros.
Y es que el encadenamiento hipotecario ha sido una de las prácticas estrella durante los años del boom. "Constituye un riesgo altísimo, ya que basta que uno de los eslabones deje de pagar para que el banco, que tiene domiciliado el pago de todos los encadenados, cobre el impago", dice el abogado Fajardo.
El caso de Pilar sorprende especialmente. Tiene 45 años, es española y ha avalado a tres familias africanas con su propia vivienda. Ahora debe la hipoteca de tres casas, gana 800 euros al mes y sabe que la van a embargar de un momento a otro. Melida Carmelina Berrezueta, con un sueldo de 500 euros, ha sido avalada por tres personas con similares ingresos, pero a su vez figura como avalista de ellos, por lo que es deudora solidaria de 600.000 euros. Y, además, debe los 200.000 euros de su vivienda.

Retención de los depósitos
Diez familias han sufrido ya la retención, sin autorización judicial, de sus depósitos bancarios para el pago de deudas de otros avalados, dicen en Aesco. "Esta práctica constituye una auténtica apropiación indebida y un abuso de las entidades bancarias", señalan.
Los inmigrantes se enfrentan a otro problema. Comienzan a conocerse los primeros casos de entidades financieras que han vendido seguros a inmigrantes trabajadores con contratos por obra y servicio, sabiendo de antemano que sólo cubren la baja de titulares con contratos indefinidos, dice la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), que ha impulsado un colectivo de damnificados que no pueden hacer frente a la subida de su cuota. A muchos hipotecados les han vendido el seguro por desempleo por importes que oscilan entre 4.000 y 10.000 euros cuando carecían de contrato de trabajo indefinido, requisito esencial para poder cobrar las cuotas hasta por 12 meses.

EL PAÍS, Viernes 31 de octubre de 2008