MIGUEL LARRAÑAGA MADRID Altamira, Anida, Aliseda, Promodomus, Solvia, Cismisa o Servihábitat son nombres más o menos desconocidos por el gran público pero que en muy poco tiempo van a hacerse populares. Corresponden a las sociedades de gestión inmobiliaria que Santander, BBVA, Popular, Banesto, Sabadell, Caja Madrid y La Caixa, respectivamente, han creado, reactivado o potenciado, según los casos, para dar salida al cada vez mayor «stock» de viviendas que tienen en su balance.
La crisis ha convertido a los bancos en agencias inmobiliarias. Cada día entran viviendas procedentes de impagos hipotecarios. El «goteo» de particulares suele tener como destino la subasta judicial, porque es el proceso lógico, pero en el caso de los créditos a promotores las circunstancias han llevado a los bancos a adoptar otra estrategia, aceptando quedarse con las casas, a veces promociones enteras, en vez de ejecutar los créditos.
Mejor que ejecutar el crédito
Esto es así por una razón estrictamente contable. Por cada crédito en mora, el banco tiene que provisionar el fallido, pero si se queda con el activo, no hay mora, aunque el Banco de España obliga a provisionar un 10% del valor de la vivienda en concepto de gastos de venta. De esta forma, las entidades financieras prefieren quedarse con las viviendas y darles salida a través de sus redes en vez de ejecutar el crédito.
Por este mecanismo, el Banco Santander se encontró el pasado año en su balance con activos inmobiliarios —no sólo viviendas— por valor de casi 2.700 millones de euros. Popular con 1.500 millones y Banesto algo más de 1.100 millones. Cantidades nada desdeñables que hay que gestionar, para lo que en cada caso han adaptado sus estructuras a la nueva situación. BBVA, Caja Madrid o La Caixa tenían ya un «servicio inmobiliario» funcionando. Anida, Cismisa o Servihábitat llevan años integrados en las estructuras de estas entidades, que ahora los han potenciado ante la crisis.
En cambio, Santander, Popular o Sabadell han tenido que reactivar su negocio inmobiliario, sector del que se salieron en pleno «boom». Han contratado nuevos profesionales y se aprestan a dar salida a estos activos. Banesto, por su parte, es un caso particular, ya que hasta hace muy poco era el único banco que tenía en su grupo una inmobiliaria, Urbis, que fue vendida a Reyal. La mayor parte de los activos que han entrado en Banesto proceden precisamente de Reyal Urbis y se han integrado en Promodomus, una sociedad conjunta entre el banco y la inmobiliaria.
Curiosamente, la venta de estos activos a través de los propios bancos supone culminar el dicho popular de «la pescadilla que se muerde la cola».
Los bancos han paralizado la concesión de créditos hipotecarios y las subrogaciones de créditos al promotor hacia los compradores de las viviendas son cada vez más complicadas. De hecho, fuentes de distintas compañías inmobiliarias han subrayado a ABC que a diciembre del pasado año la rescisión de contratos antes de escriturar era el doble que en el año anterior porque los bancos niegan la subrogación en el crédito a la mayor parte de los clientes. Como consecuencia, el promotor se queda con el crédito y las casas sin vender y, finalmente, éstas entran en el activo del banco, que prefiere comprarlas a provisionar el fallido, con lo que se cierra un círculo nada virtuoso.
Una vez incorporadas a su activo, la tarea de los bancos es darles salida y lo hacen precisamente a través de las «inmobiliarias resucitadas» dentro de sus respectivos grupos.
Ahí ya se dan diferentes estrategias, también muy condicionadas por el tipo de activo a gestionar. «No es lo mismo una promoción terminada que otra en obras, como tampoco se gestiona igual un edificio de oficinas», subrayan fuentes del sector inmobiliario.
Descuentos a empleados
La primera salida que han encontrado las entidades es la venta a sus propios empleados con suculentos descuentos, de entre el 20 y el 30% dependiendo del tipo de activo.
Así, por ejemplo el Banco Santander ha puesto a disposición de sus empleados nada menos que 1.100 viviendas con descuentos de entre el 20 y el 25% en función de calidades y ubicaciones. «Entra dentro de la lógica esta estrategia —indican fuentes inmobiliarias—, ya que conceder una hipoteca a uno de sus empleados es, en teoría, menos arriesgado».
En segundo lugar, las viviendas se ofrecen a clientes habituales. Es una estrategia seguida, por ejemplo, por Caja Madrid con Cismisa desde hace muchos años y que ahora se acentúa. Es habitual ver en las oficinas de la entidad un catálogo de las viviendas en venta.
Algo semejante parece planear el Popular que, incluso, ha incluido un apartado en su página web en el que se puede acceder a la oferta de viviendas que gestiona Aliseda.
Otra vía de salida para estas viviendas son las subastas que en los últimos tiempos organizan las consultoras inmobiliarias, a las que también están acudiendo para dar una «salida tradicional» a parte de las viviendas. En este sentido, cabe destacar el «Banco de Viviendas» de Look & Find, en el que ya se comercializan 300 casas procedentes de los bancos.
En último término, siempre cabe esperar otro ciclo al alza y que el problema se convierta en negocio, pero son muchos los analistas que sugieren que se van a necesitar más años de los que los bancos desearían.
ABC, Domingo 1 de marzo de 2009
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